大阪で不動産売却を検討する
すべての人に
大阪で不動産売却を検討する
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不動産を売却しようとしても、思うように買い手が見つからないことがあります。その背景にある要因は、物件の状態や販売戦略、不動産会社の対応などなど。当記事では、不動産が売れない原因と改善策、避けるべきNG行動などを解説しています。
不動産が売れない背景には様々な要因がありますが、大別すると「物件自体の問題」「販売戦略の問題」「不動産会社の問題」の3つ。それぞれの特徴を理解することで、売却を妨げる要因を早めに取り除きましょう。
購入希望者が最も注目する点が、物件そのものの状態です。目に見える欠陥や過去の出来事、法的制限や周辺環境の影響などがあると、売却が長引きやすくなります。代表的なケースを4つに分けて確認してみましょう。
物理的瑕疵とは、建物や土地に欠陥や不具合がある状態を指します。たとえば雨漏りやシロアリ被害、基礎のひび割れ、設備の故障など。これらの要素は購入希望者に不安を与え、修繕費の負担を考慮して購入をためらうケースが見られがちです。売却を進めるには、事前の点検で不具合を明確にしておいたり、修繕して問題を解消しておくことが効果的です。
心理的瑕疵は、事故や事件、火災や自殺など、購入希望者に心理的不安を与える履歴を指します。見た目に問題がなくても「気持ち悪い」と思われ、購入を避けられることが少なくありません。売主には告知義務があるため、隠すのではなく説明を準備した上で、価格や販売方法に工夫を加えることが必要です。
法的瑕疵とは、再建築不可や越境、用途制限など、法律上の制約によって利用が制限されている状態です。買主から見ると、将来の資産価値や活用の自由度に不安が生じるため、敬遠されやすい傾向があります。売却を進めるには、事前に専門家へ相談し、制限の有無や解決策を確認しておくことが大切です。
環境的瑕疵とは、周辺の環境が購入希望者にとって不快な要因となる状態です。具体例としては、騒音や悪臭、近隣の施設や治安の悪さなど。物件自体に問題がなくても生活の快適さに影響するため、売却が難しくなることがあります。対応が難しい場合は、価格調整やターゲット層を絞った戦略が必要です。
物件自体に大きな欠点がなくても、販売の仕方次第で売れ行きは大きく変わります。価格設定や広告の工夫が不十分だと、買い手が集まりにくくなるのが実情。販売戦略の見直しは、売却成功への重要なポイントといえます。
販売価格が周辺相場より高すぎると、当然ながら購入希望者から敬遠されやすくなります。長期間売れ残れば「訳あり物件」と誤解されることもあるため、さらに価格を下げざるを得なくなる場合もあるでしょう。
一方で安すぎても売主は損をするため、適正な相場感を持って価格を決定する必要があります。販売価格の定期的な見直しも大切です。
広告に課題があると、物件の魅力が十分に伝わりません。ターゲット設定のズレ、少ない掲載写真、不鮮明な間取りなどの広告は、購入意欲を下げる原因となるため、プロによる撮影や訴求ポイントを明確にした広告作成が必要です。広告における販売活動の質を見直してみましょう。
内覧準備が不十分だと、購入希望者に悪い印象を与えかねません。室内が片付いていなかったり、清掃が行き届いていなかったりすれば、購入希望者は実際の生活をイメージしにくくなり、購入意欲が低下してしまうでしょう。
なお、近年では不動産会社によるホームステージングの導入が進み、家具や小物で魅力を引き出す工夫が実戦されています。ホームステージングサービスの有無を不動産会社に確認してみましょう。
信頼できる不動産会社を選べていない場合も、売却が進まない要因になります。担当者の活動姿勢や販売方針が不十分だと、せっかくの物件の魅力が生かされません。会社選びや担当者との相性は、売却の成否を左右する大きな要因になります。
不動産会社の販売活動に積極性が欠けると、購入希望者の目に触れる機会が減るため、売却が進みません。広告掲載や紹介件数が少ない、定期的な報告がないといった状況が見られれば、売主側から不動産会社に対して改善を求めることが望まれます。もとより、活動状況の透明な開示を約束してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社の内覧時の対応は、購入希望者の印象を大きく左右します。説明が不十分だったり、態度が冷たかったりすれば、「ここからは買いたくない」と感じさせてしまうもの。内覧は物件の魅力を直接伝える絶好の機会です。誠実で丁寧な対応ができる担当者のサポートが望まれます。
囲い込みとは、他社の顧客へ物件情報を流さず、自社だけで成約を目指す行為のこと（売主・買主の双方から手数料をもらうことが目的）。囲い込みが行われた場合、売主にとっては購入希望者の幅が狭まるため、売却の機会を逃すリスクが高まります。
専任媒介契約の際は、情報公開の有無や販売状況をしっかりと確認し、透明性の高い取引であることを示してもらう必要があります。
担当者との相性が悪いと、希望条件や販売方針がうまく伝わらず、売却活動に支障をきたします。双方の不満や不信感が募れば、販売そのものが消極的になりかねません。
担当者との相性に問題を感じた場合には、早めに担当変更を依頼したり、別会社を検討したりすることも一つの方法。信頼関係を築ける担当者をパートナーに選びましょう。
不動産が売れないときは、原因を見直して適切に対処することが重要。価格や広告、担当者の変更など、様々な工夫で状況の改善を目指しましょう。
売れない要因として最も多いのが販売価格です。周辺相場より高ければ、当然に購入希望者が集まりにくく、売却が長期化します。
定期的に相場を確認した上で、柔軟に価格調整をする必要があるでしょう。
担当者や不動産会社との相性は、売却の進み方に直結します。対応や販売活動に熱意が感じられない場合は、担当変更や業者を見直すことも選択肢。大切な資産の売却だからこそ、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。
内覧時の印象は、購入希望者の判断を大きく左右する大事な要素。室内をクリーニングして清潔感を整えるだけでも印象がグッと改善されます。必要に応じて軽いリフォームを加えるなどし、物件の魅力向上を図ってみましょう。
広告用の画像は、物件の第一印象を左右する大切な要素。枚数が少ない、画質が悪い、暗い写真は購入意欲を下げる原因となりかねません。画像に問題があると感じた場合には、プロ撮影の写真や明るい画像への差し替えを検討してみましょう。
どうしても売れない場合は、不動産会社による直接買取も選択肢の一つ。仲介より売却価格は下がりやすいものの、短期間で現金化できる点は買取の大きな利点です。特に早期売却を希望する人には、買取が現実的な選択肢になります。
不動産を早く売りたいあまり、誤った方法を選んでしまうケースに要注意。一見効果がありそうな方法に見えても、逆に売却を妨げてしまう行動があります。ここでは避けたいNG対処法を紹介します。
リフォームは物件の印象を高める手段ですが、購入希望者の好みや生活スタイルと合わなければ無駄になる可能性があります。業者に勧められるまま高額な工事をするのはリスクが大きい行為。費用対効果を見極めて判断しましょう。
価格を何度も変更すると、購入希望者に「売れ残り物件」と思われるリスクがあります。また、売主の焦りが伝わり、交渉で不利になりかねません。価格見直しは慎重に行い、必要があれば計画的なタイミングで価格変更することが大切です。
不動産会社にすべて任せきりにすると、売主の意向が反映されず販売活動が不十分になることもあります。期待した結果を得るためには、担当者の力量に依存しすぎない姿勢も大事。売主自身も状況を確認しながら、売却活動へ積極的に関与する姿勢が大切です。
| 種類 | 買取 | |
|---|---|---|
| 会社名 | クリエイト大阪 引用元：株式会社クリエイト大阪（http://www.c-osaka.co.jp/）
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マイダス 引用元：株式会社マイダス（https://www.midas-corp.co.jp/） |
| 売却完了までの日数 | 最短即日 | 最短3日 |
| 休業日 | 年中無休 | 火・水 |
| その他の特徴 | 不用品処分を無料対応 | LINE査定可 |
・買取2選の選定基準：Googleにて「不動産売却 大阪」と検索し10P内に表示された43社が調査対象。公式HP内に「大阪府全域の物件対応」、「当日査定が可能」の旨が記載されている企業の中から（一部）現金化までの日数が短い2社を選定。
| 種類 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 会社名 | 三井のリハウス 引用元：三井のリハウス（https://www.rehouse.co.jp/） |
東急リバブル 引用元：東急リバブル（https://www.livable.co.jp/corp/） |
| 売却完了までの日数 | 3か月以内 | 記載なし |
| 売却実績 | 100万件以上※累計 | 記載なし |
| その他の特徴 | 引っ越し業者紹介 | 売却保証、建物保証など |
・仲介2選の選定基準：公益社団法人不動産流通推進センターが毎年発表している不動産売買の仲介ランキングの中から大阪に支店がある上位2社を選定。2022年の実績（2023年4月発表）を参照。参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202303/202303_3ryutsu.pdf）
