大阪で不動産売却を検討する
すべての人に
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不動産の査定は、物件に関する各種の情報を集めた上で、その内容を基に価格を計算する工程で行われます。査定の方法には複数あり、それぞれの特徴や精度は同一ではありません。各査定方法の仕組みを理解しておけば、適切なタイミングで適切な査定方法を選択できるでしょう。
AI査定とは、不動産の情報を入力するだけでAIが自動的に査定額を算出する方法です。インターネット上で住所や面積、築年数を入れれば、数分以内に査定結果を取得することが可能。ネット上で複数社の査定額をまとめて確認できるのも大きなメリットです。
ただし、実際の室内状態や周辺環境といった細かな要素は反映されにくく、精度には限界があり。あくまで、売却検討の初期段階での相場感把握に適した方法です。
簡易査定とは、過去の取引事例や立地条件、築年数などの基本情報をもとに、不動産会社の専門家が机上で計算する査定方法です。訪問の必要がないため、比較的短時間で査定結果を取得することが可能。売却を検討し始めた段階において、参考として利用しやすい査定方法の一種です。
一方で、室内の劣化具合やリフォーム歴など実際の物件状態まで正確に反映させることは難しく、価格に誤差が生じる可能性があることは否めません。正確な金額を知る前段階において、売却価格の目安を得る方法として役立つ査定といえるでしょう。
詳細査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて調査する方法です。間取りや日当たり、修繕状況などを直接確認したうえで価格を算出するため、より実態に近い査定額を得られます。売出価格を決める際には、詳細査定が欠かせません。
ただし、訪問日程の調整が必要となること、複数社に依頼すると時間や手間がかかることなどを理解しておく必要があります。
なお、不動産会社の社員による査定に比べると、一般に不動産鑑定士が行う査定は信頼度が高め。本格的に売却を進めたい場合には、不動産鑑定士による査定も検討したほうが良いでしょう。
取引事例比較法は、過去に売買された類似不動産を参考に価格を算出する代表的な査定手法です。
立地や築年数、面積が近い事例を集め、違いを補正して算定します。市場の動向を反映しやすい点が特徴です。
不動産会社がもっとも多く活用する方法であり、実勢価格に基づいた評価が可能です。
公開されている取引事例を確認すれば、売却を検討している方も概算価格をつかみやすく、身近に活用できる方法です。
原価法は、建物を新築した場合の費用を基準に、経過年数による劣化を差し引いて価値を算出する方法です。
再建築に必要な費用を求め、築年数や老朽化に応じて減価修正を行います。建物そのものの価値を明確にできる点が特徴です。
建物の資産価値を評価するときに活用され、特に更地や特殊な物件の価値を算出する際に役立ちます。
住宅の老朽度を反映した資産価値を知る目安となり、売却だけでなく資産管理の判断材料としても使われます。
収益還元法は、将来得られる収益を現在の価値に割り戻して不動産価格を算出する方法です。
家賃収入などの利益を予測し、一定の利回りで割り引いて現在の評価額を導きます。不動産投資的な要素の強い査定手法です。
賃貸マンションやオフィスビルなど、収益性が重視される物件で利用されます。不動産投資の出口戦略の策定に有効です。
収益性を数値化できるため、将来的な利益を見据えて購入や売却を検討する際の重要な目安になります。
再調達価額法は、同等の建物を現時点で新築した場合の費用を基準に物件を評価する方法です。
最新の建築単価や資材価格をもとに再建築費を算出し、耐用年数や劣化を考慮して価値を導きます。
火災保険における保険金額の算定、および特殊な建物の評価に使われることの多い手法です。
売却査定で直接使う機会は少ないものの、保険契約の適正額などを確認する際には重要な目安になります。
たとえ同じ物件でも、不動産会社ごとの査定価格には差が出ることが一般的。担当者の経験や知識に加え、会社ごとに採用している計算方法の違いが影響するためです。
以下、どの不動産会社でも査定の基準としている築年数、建物の状態、収益力などの要素を確認しておきましょう。
築年数は査定価格に大きく影響する基本的な要素です。新しい物件ほど資産価値は高く評価されやすく、逆に、築年数が経過するにつれて資産価値は低く評価されやすい傾向があります。
ただし最近は、リフォームやリノベーションを行うことで、築年数が古くても一定の価値を保てる事例が少なくありません。築年数の数字だけで判断されるのではなく、建物の手入れや改修履歴との組み合わせも、査定における重要な要素となることを理解しておきましょう。
建物の状態（老朽化や傷み具合）は、査定価格に直結する大事な要素のひとつ。外壁のひび割れや屋根の損傷、給排水設備の劣化が目立つ場合、修繕費用が必要と見込まれ、評価は低くなる傾向があります。
反対に、定期的にメンテナンスが行われ、修繕履歴が明確な物件は築年数が古くても高く評価されやすい特徴があります。
購入希望者がそのまま住めるかどうか、追加費用を心配せず利用できるかどうかが、物件の状態を判断する重要なポイントになります。
特に投資用マンションや賃貸アパートの査定では、収益力が大きな影響を持ちます。
入居率が高く、安定した賃料収入が得られる物件は、将来的な利益が見込めるため高評価につながります。一方で、空室が目立つ場合や賃料相場が下落しているエリアでは収益性が低いと判断され、査定額も抑えられがちです。
案的的・継続的な家賃収入の仕組みの有無が、査定価格を左右する大きなポイントといえるでしょう。
不動産の査定額は会社や担当者の判断、採用している計算方法によって差が出ることがあります。そのため一社だけで決めず、複数社に依頼して比較することが大切です。複数の不動産会社の査定を比較して価格帯を把握すれば、納得できる条件で売却を進めやすくなるでしょう。
| 種類 | 買取 | |
|---|---|---|
| 会社名 | クリエイト大阪 引用元：株式会社クリエイト大阪（http://www.c-osaka.co.jp/）
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マイダス 引用元：株式会社マイダス（https://www.midas-corp.co.jp/） |
| 売却完了までの日数 | 最短即日 | 最短3日 |
| 休業日 | 年中無休 | 火・水 |
| その他の特徴 | 不用品処分を無料対応 | LINE査定可 |
・買取2選の選定基準：Googleにて「不動産売却 大阪」と検索し10P内に表示された43社が調査対象。公式HP内に「大阪府全域の物件対応」、「当日査定が可能」の旨が記載されている企業の中から（一部）現金化までの日数が短い2社を選定。
| 種類 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 会社名 | 三井のリハウス 引用元：三井のリハウス（https://www.rehouse.co.jp/） |
東急リバブル 引用元：東急リバブル（https://www.livable.co.jp/corp/） |
| 売却完了までの日数 | 3か月以内 | 記載なし |
| 売却実績 | 100万件以上※累計 | 記載なし |
| その他の特徴 | 引っ越し業者紹介 | 売却保証、建物保証など |
・仲介2選の選定基準：公益社団法人不動産流通推進センターが毎年発表している不動産売買の仲介ランキングの中から大阪に支店がある上位2社を選定。2022年の実績（2023年4月発表）を参照。参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202303/202303_3ryutsu.pdf）
