大阪で不動産売却を検討する
すべての人に
大阪で不動産売却を検討する
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不動産を売却する際、事前にリフォームを行おうか迷っていませんか？実はリフォームを行わない方が良い場合もあります。ここでは不動産売却のリフォームについて解説します。リフォームをする前に参考にしてくださいね。
不動産を売却するときに、リフォームを行った方が良いとは言い切れません。不動産を探す際に、自分たちの住みやすいデザインに変更したいという方が多いからです。すみたい家の形は、人によってさまざま。そのため事前リフォームは慎重に検討するようにしましょう。
売る側とすると、中古の不動産物件なら綺麗な方が高く売れるだろうと考えてしまう方が多いでしょう。一方、買う側の考えは、全く違うことが多々あります。それは、見えない部分の不具合を心配してしまうからです。
つまり外観をいくら綺麗にしても、買う側は築年数などを基準に考えてしまうでしょう。一般的に築20年程度の物件であれば、価格価値はゼロになるように評価されると言われています。完璧なリフォームで綺麗な印象を与えたとしても、かえって目に見えない部分の劣化に対して不安を与える恐れがあるでしょう。
あえてリフォームをしないという考え方もあります。それはリノベーションを希望する人が増えてきているからです。リノベーションとは工事規模が大きく、間取り変更や設備の移動などを行うことです。さらに新築以上の新たな機能を持たせることもあります。
買い手側が自分の過ごしやすい空間を作りたいと考えている場合、購入後にリノベーションを希望するケースがあります。このケースの場合、ベースとなる間取りや構造躯体を重視した物件を選択しているでしょう。そのためリフォームが無駄になってしまう可能性があります。
買う側は、少しでも安く買いたいと考えるでしょう。しかしリフォームした物件なら、リフォームにかかった費用も上乗せして売りたいはず。そうなれば、価格設定がどんどん跳ね上がってしまうでしょう。
その結果、なかなか買い手がつかない恐れもあります。できる限り価格を上げすぎないよう、適正価格を設定するようにしましょう。
無理にリフォームを行う必要はありませんが、手を加えることで売却に有利に働く面もあります。価格やスピードなどで効果が期待できる点を整理します。
リフォームで内装や設備を整えれば、購入希望者から高く評価されやすくなります。特にキッチンや浴室など生活の中心となる部分を修繕すれば、買主は、実際の築年数の古さを感じにくくなるでしょう。
なお、多くの買主は修繕費を理由に値引きを求めることも多いため、事前にリフォームで整えておけば、交渉材料を減らすことが可能。結果として、相場より高値で売却できる可能性も生まれます。
ただし、費用対効果は物件や市場状況によって左右される点には注意が必要です。
リフォーム済みの第一印象の良い物件であれば、見学者の購入意欲を高めやすいため、スムーズな成約につながりやすくます。クロスの貼り替えや床の補修といった小規模なリフォームでも、買主に「住みやすそう」と感じさせる効果は大きいものです。
買主は入居後に手間や費用をかけることを避けたい傾向があるため、修繕済みの物件であれば「即入居可能」との評価を得られる可能性が大。築古物件であっても、リフォーム済みなら売却期間を短縮させられる可能性が高まります。
同じエリアや価格帯に似た条件の物件が多い場合、差別化できるかどうかが成約の決め手となりますが、リフォームで最新の設備や内装デザインを備えておけば、同じ築年数の物件よりも魅力的に見せられるでしょう。
特に大阪など都市部では競合が多いため、一定のリフォームを施すだけでも「選ばれる理由」を創出可能。売却価格やスピードといった要素にも直結します。
リフォーム工事を行う場合、準備から施工完了までに一定の時間を要するため、売却活動の開始が遅れることもあります。
小規模な補修であれば数日から数週間で済みますが、大規模な工事になると数か月に及ぶことも珍しくありません。その間に市場の需要が変化すると、当初より不利な条件で売却しなければならない事態にもなりかねないでしょう。
特に「早く手放したい」と考える売主にとっては、リフォームが大きな足かせとなる可能性がある点に注意が必要です。
買主の評価につながりにくい箇所まで改修を進めてしまうと、結果的に無駄な出費につながります。
例えば、デザインや仕様のグレードアップ。これらは好みが分かれるため、必ずしも全ての買主から高い評価を得られるわけではありません。むしろ「自分でリフォームしたい」と考える買主からは敬遠される場合もあるので注意したいポイントです。
過剰に費用をかけてしまうと、売却価格で回収できずに自己資金を圧迫しかねません。リフォームする際には、最低限の修繕に留める姿勢も大事です。
リフォームに投じた費用を売却価格でそのまま回収できるとは限りません。築年数が古い物件や需要の少ないエリアでは、かけた費用に見合う上乗せ評価がされにくく、結果的に持ち出しが増える可能性もあります。
特に水回りや内装などは一時的に見栄えが良くなっても、買主が希望する仕様と一致しなければ評価は高まりません。リフォームによる資産価値向上は条件次第で大きく変わるため、費用回収を前提としたリフォームにはリスクがあるとの認識を持ちましょう。
駅や商業施設が近くにある立地の物件は、もともと需要が高く売れやすい傾向があります。そうした条件の物件にリフォームを施すと、購入希望者にはさらに魅力的に映り、成約につながりやすくなる可能性があります。
特に水回りや内装を整えれば「すぐ住める」という安心感につながり、より好感度が向上。立地条件が整っている物件ほど、リフォームによる印象アップの効果が大きく現れ、費用対効果を得られやすくなります。
キッチンや浴室、トイレといった水回りは使用頻度が高いため劣化が目立ちやすく、買主が内覧で最も重視する部分のひとつ。逆に古さや汚れが残っていると、築年数以上に老朽化して見えてしまうため、成約の妨げになりかねません。
そのため水周りは、最低限の修繕でも行っていれば清潔感が出て物件全体の印象を改善。大規模なリフォームではなくとも、水周りを含めた部分的な修繕を行うだけでも購入意欲を高められる可能性が高まります。
築年数が進んだ物件は、壁紙の汚れや床のきしみなどが目立ち、内覧時に買主へ古さを強く印象づけてしまうもの。全面リフォームとなると費用負担が大きくなりますが、部分的なリフォームなら負担を抑えつつ印象の改善へとつなげられます。
例えば、クロスの貼り替えやフローリングの補修など。小規模な改修ながらも、室内の雰囲気を大きく変えることができます。築古物件でも、工夫次第で見栄えを整えることが可能です。
需要の高いエリアにある物件は、もともと購入希望者が多いため、大規模なリフォームを行わなくても売却できるケースが少なくありません。そのような場合は、内覧時の印象を損ねない範囲で最低限の修繕にとどめる戦略が有効です。
例えばハウスクリーニングや簡単な修繕など。莫大な費用をかけるのではなく、シンプルに「売却しやすさ」を追求する姿勢が、結果的に早期成約につながる可能性もあります。
リフォームにかかる費用の例として、ここでは水周りの設備に関して見てみましょう。同じ設備でもグレード等の違いにより、費用には大きな差があります。
| 修繕場所・工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 温水洗浄便座の設置 | 8～16万円 |
| バスタブの交換 | 14～20万円 |
| 洗面化粧台の交換 | 20～50万円 |
| トイレ全体の改装（タンク式） | 20～100万円 |
| タンクレストイレへの交換 | 30～50万円 |
| ガス給湯器の交換 | 20～50万円 |
| システムキッチン（Ⅰ型）の交換 | 40～80万円 |
| システムバスの交換（マンション） | 50～100万円 |
| システムキッチンの交換（壁付→対面型） | 75～200万円 |
| システムバスの交換（戸建て） | 60～150万円 |
| キッチン全体のリフォーム | 80～400万円 |
| 高効率給湯システムの設置 | 55～100万円 |
| アイランドキッチン | 300～450万円 |
リフォームを行うべきか、また手直しするならどの部分にすべきかは、個人で判断するのが難しい場面も少なくありません。費用対効果や市場のニーズは物件の立地や築年数、状態によって大きく変わるため、誤った判断で不要なコストを増やしてしまう結果になることは避けたいところです。
適切な判断をするためには、複数の不動産会社に相談し、専門家の意見を比較することが有効。売却経験の豊富な会社であれば、過去の多くの実例に基づいた的確な策を提示できるでしょう。
| 種類 | 買取 | |
|---|---|---|
| 会社名 | クリエイト大阪 引用元：株式会社クリエイト大阪（http://www.c-osaka.co.jp/）
|
マイダス 引用元：株式会社マイダス（https://www.midas-corp.co.jp/） |
| 売却完了までの日数 | 最短即日 | 最短3日 |
| 休業日 | 年中無休 | 火・水 |
| その他の特徴 | 不用品処分を無料対応 | LINE査定可 |
・買取2選の選定基準：Googleにて「不動産売却 大阪」と検索し10P内に表示された43社が調査対象。公式HP内に「大阪府全域の物件対応」、「当日査定が可能」の旨が記載されている企業の中から（一部）現金化までの日数が短い2社を選定。
| 種類 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 会社名 | 三井のリハウス 引用元：三井のリハウス（https://www.rehouse.co.jp/） |
東急リバブル 引用元：東急リバブル（https://www.livable.co.jp/corp/） |
| 売却完了までの日数 | 3か月以内 | 記載なし |
| 売却実績 | 100万件以上※累計 | 記載なし |
| その他の特徴 | 引っ越し業者紹介 | 売却保証、建物保証など |
・仲介2選の選定基準：公益社団法人不動産流通推進センターが毎年発表している不動産売買の仲介ランキングの中から大阪に支店がある上位2社を選定。2022年の実績（2023年4月発表）を参照。参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202303/202303_3ryutsu.pdf）
