大阪で不動産売却を検討する
すべての人に
大阪で不動産売却を検討する
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大阪市や堺市およびその周辺エリアで戸建ての売出価格を間取りごとに調査しました。中古の戸建て物件の売却を予定している人は、これらを参考に適正価格の予想をしてみましょう。
戸建ての売出価格をみてみると、大阪市とその他の地域では価格の落差が大きいことがわかります。
そして、2LDKから4DKの家族で使いやすい間取りが人気です。大きすぎず小さすぎずで、近頃の核家族化や子供が1人から2人くらいの家族構成向けの物件が多いようですね。
実は年々戸建ての購入傾向は減少しています。その一方、将来的な管理費用も含めた付帯費用を考慮して、マンションを購入するという動きも進んでいます。そのため、大阪市であっても都市部ならまだ買手が見つかりますが、周辺エリアとなると年々厳しくなることが予想されます。
なかには1年経っても買い手がつかない、値を下げても売れないといった事態が起こることも。そうなると、予定していた家の買い替えもままならない状況になることも想定されます。
そういったリスクを考えて、売却方法も慎重に選ぶと共に早めの売却を考えたほうがよいかもしれません。
大阪で戸建ての売却に対応している不動産会社を一部紹介します。
大阪、関西一円で不動産売却の仲介を行っているクリエイト大阪は、当日査定も可能、365日年中無休、さらに22時まで電話の受付をしていますし、瑕疵担保責任不要で、家の状態に関わらず原状のまま取引が可能なので思い立ったときにいつでも相談できるのが特徴です。
売却というと煩わしさを感じるかもしれませんが購入希望者の内覧は不要ですし、直接買主になってくれるので、折込チラシやネットによる販売活動もありませんからご近所に内緒で売却が可能というのが強みです。
また、不用品の処分は無料で行ってくれますし、面倒な書類取得の代行、転居先の物件や引越し業者の紹介など売却以外のサポートも充実しているので、全部お任せできるのも強みであり特徴です。
大阪を中心に通常売却から任意売却、物件買取りなどの不動産事業を行っているのがワンズ不動産です。
ワンズ不動産の特徴は、依頼にもよりますが仲介手数料が最大0円になるというところです。
不動産取引の場合、数％の仲介手数料であってもかなりの金額になるため、例えば通常売却の場合だと手取りがかなり減ってしまいますが、ワンズ不動産では売却価格によって手数料が変わるので手取りも大きく変わります。
また、すぐに現金化したいという方のためにスピード買取サービスを採用しているのが強みです。
さらに直接取引となるので、高額買取でも1億円までは即金買取が可能です。
査定額に関しても、相場より高値をつけてくれますし、普通の仲介であれば発生する仲介手数料も無料なので新生活をしっかりバックアップしてもらえます。
不動産売却と任意売却、買取りを専門に行うプラスプレミアムは、売却保証システムを採用しているのが特徴です。
物件の状態によっては、広告活動を行っても売れ残ってしまうものもあり、いつまで経っても現金化できないことがあります。
こういった不安を取り除くため、一定期間売却できなかった場合はあらかじめ設定した価格で買取りをしてくれます。
買取りに関しては、ワケありや事情有り物件でも対応するという強みがあるので、他の不動産会社に断られてしまっても相談可能です。
住宅ローンの滞納などで困っている方には、任意売却もサポートしてくれます。
相談料や成功報酬などの費用はいっさいかからないので安心して相談できるのも特徴と言えるでしょう。
ランド・フリーダムは、寝屋川市を拠点に、不動産の売買や仲介業務、地域・都市開発と全般的なコンサルティング業務を行う不動産会社です。
売却に関しては、専門的なノウハウによる企画、戦略で大事な資産により良い結果を出してくれるのが特徴です。
メディア戦略が得意というのが強みなので、不動産の価値が下がる前に売り切れるようスピード感のある売買が可能です。
また、広告活動がスピーディというだけではなく、売買手続きに関しても専門的に素早く対応してくれます。
ムダをいっさい省いた売却手法は、早く結果を出したいという方にぴったりの会社です。
大阪市内を中心に、関西圏で不動産事業を展開しているフォローウィンドは、近年深刻化している老朽化した空き家や長屋、狭小地、築50年以上の中古マンションなど、まさにどこも買い取ってくれないような物件の買取り、売却に力を入れているのが特徴です。
価格を下げて売るのではなく、いかに高く売れるようにするかに着目し、長年の不動産営業経験を活かした売却スキルで、リフォームなどでニーズに合わせた物件に生まれ変わらせるのがフォローウィンドの強みとなっています。
専門家とも連携しているので、相続前や相続後の空き家売却に困っている方も気軽に相談できる不動産の駆け込み寺のような会社です。
戸建ての売却を考えている方は、まず売却の流れを確認しましょう。
不動産を売却するにも、実は費用がかかるのです。何にどれぐらいの経費が発生するのか、まとめてみました。売却価格を把握するために、しっかりチェックしましょう。
不動産の購入希望方との仲介・契約書の作成などを行なってくれる不動産業者に支払う手数料。売却契約が成立したら発生するので、成立しない場合は手数料の支払いはありません。
宅地建物取引業法において、仲介手数料の上限額が決められています。上限額を超える手数料を求める業者や、あたかも上限ギリギリの金額が一律の価格だと説明する業者には注意しましょう。
仲介手数料の上限額
| 取引額 | 仲介手数料（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5%以内 |
| 200万円～400万円以下 | 取引額の4%以内 |
| 400万円以上 | 取引額の3%以内 |
400万円以上の物件は、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で、手数料を算出できます。
（例）
不動産の売買契約書を結ぶ際に、契約書に印紙を添付します。売却価格に合わせて税額も変動しますので、忘れずに確認しましょう。
平成30年3月31日までは、印紙税の軽減が適用されます。
| 金額 | 印紙税（軽減された額） |
|---|---|
| 100～500万円以下 | 1,000円 |
| 500～1000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000～1億円以下 | 3万円 |
売却物件にローンが残っている状態で担保として抵当権が設定されている場合、司法書士に抹消手続きを依頼する必要があります。登記免許税（不動産の個数）1件につき1,000円かかり、プラス司法書士への報酬を含めると約2万以下が相場の費用。物件を複数所有していたり、抵当権が複数ある場合は個数分費用が発生します。
売却時に敷地面積を測量したり、敷地の境界を明確にする必要がある場合は、それぞれ費用がかかります。土地の面積や状況、障害物の有無などによって費用に変動があるため、業者に問い合わせましょう。もちろん、測量せずにすむケースもありますので、売却費用の一例として覚えておけばOKです。
土地を売却すると、得た譲渡益に対し譲渡所得税として所得税と住民税がかかるのです。譲渡所得額を算出するには、譲渡額から「購入代金・仲介手数料・登記費用・税金」などの費用を引き、特別控除額をさらに引きます。ただし、さまざまな控除や特例があり、適用要件や計算式が複雑なので、不動産業者や税務署、または税理士に相談しましょう。
「転勤する」「住む人がいなくなった」「中古物件を売却して新しい物件を購入したい」など、戸建てを売却したい理由はさまざま。しかし「なかなか買い手が決まらない…」と悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。そこで、戸建ての売却が難しい理由をマンションと比較してみました。
不動産業者アットホーム（株）が発表した「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」によると、売り出してから売却されるまでの期間は以下の通りになります。
戸建ての場合、売却までにマンションより約5ヵ月かかっています。売却する理由の1位は「住みよい住宅へ引っ越したい」、2位は「立地が良い住宅へ引っ越したい」です。
首都圏の自宅売却をした方が対象なので、人の異動が多い都心や駅チカを好み、戸建てよりも引越しやすいマンション物件が購入されやすい傾向にあるようです。マンションよりも高めの価格である戸建ては、さらに売却までに期間がかかると言えます。
マンションは管理会社が管理している物件が多く、メンテナンスの手間がありません。しかし戸建ての場合は自身で家のメンテナンスを行う必要があります。中古物件だと、キッチンや水回りなど耐久年数がたった場所のリフォームが必要な可能性も。防犯面でも、セキュリティ対策されたマンションと、自分で自宅のセキュリティ強化をするとなると、購入希望者から見れば物件＋αの費用が発生してしまいます。
全体的に見ると、マンションが売れやすいのは都市部で、戸建ての需要が高いのは郊外・地方の傾向があります。そもそも都市部ではマンションの戸数自体が多いため、購入者が多いとも言えます。核家族化が進んで、夫婦だけや子どもと少人数の世帯が多いこともあり、ニーズに沿ったマンションが好まれる傾向に。
もちろん「一軒家に住みたい！」というニーズもあります。そういった方は郊外や地方に多く、車社会で駐車場付きまたはスペースの有無が重要な検討材料になるのだとか。戸建ては、ただ販売すれば売却できるわけではありません。最低限のメンテナンスやリフォームは行なったり、土地の権利書を用意するなど、購入者が気になるポイントをクリアして売り出せば売却までの期間を縮められると言えるでしょう。
売却を希望する戸建て物件の中には、実は買取を依頼したほうが売却よりも高額で取引できるケースがあります。以下の戸建てをお持ちの方は、買取を検討してみましょう。
長年住み続けた家は、愛着があるもの。しかし年数が経てば経つほど、建物の経年劣化が進み価値はなくなってしまうと念頭におきましょう。新築物件と比較すると、ローンの条件や借入金利が上がるなど、どうしても売却条件が難しくなります。築年数が20年以上の物件を売却したくても、そもそも買い手を見つけること自体難しいと言えます。買い手の間口を広げるために、結局価格を下げるしかないなんてことも…。修繕が必要な状態であれば尚更です。「自分でリフォームして売ればいい」と考える方がいるかもしれませんが、売却価格と比較するとリフォーム代が高くなるケースもあります。まず建物の状態をきちんと把握し、売却か買取か判断しましょう。
「家は広いほうがいい」と考える方は多いですが、やはり限度があります。土地が広すぎると、価格が上がって維持費がかかってしまうのです。狭すぎると建築プランに制約が増えてしまうため、どちらもニーズが少なくなります。
狭い場合は費用が安くなるので買い手が見つかる場合もありますが、使い勝手が悪いと判断されれば結局安く売却するしかないケースも。高く売りたくても、ニーズがなければ買取のほうがお得と言えますね。
戸建ての買取を考えた場合、やはり業者選びは重要です。買取業者は、リフォーム実績があるところだと解体・リフォーム業者との繋がりがあり、お任せするだけで自分でリフォームする手間や新たに業者を選定する手間が省けます。地元の買取業者であれば、地域の状況をよく把握しているので、相談しやすく親身に対応してくれるところも。売却が難しい物件は、買取実績のある地元業者を選んだほうが得策と言えるでしょう。
再建不可物件とは、文字通り建物を再建築できない物件のことを指します。できない理由は、建築基準法第43条「接道義務の原則」に違反するためです。
お持ちの戸建てが再建築できるのか確認し、再建築不可物件にあたるなら間口を広げるなと改善が必要です。
再建築不可物件だと、まったく売却できないわけではありません。周辺物件の相場と比較すると、6掛けから7掛けの価格で取引されると言われています。建物の状態・築年数・立地など、物件によって再建築不可になるさまざまな理由があります。道路に接する範囲を広げて改善できるケースがありますので、あくまで相場は目安と考えましょう。
物件の価値を下げる原因は、建築基準法にかかって再建できないだけではありません。例えば、日当たりや風通しが悪い・築年数が長くて耐震リフォーム費用がかかる・建物の基礎がボロボロで修繕が必要など、家自体に問題があるケースも。ほかにも、隣接する建物との境界線トラブル・私道トラブルを起こしそう・住宅ローン金利が高い・敷地で空いている部分が狭くて足場が組めないなども、物件の価値を下げてしまう原因となります。
購入を考える人の立場になって考えてみると、建物の状態が悪い物件よりも状態の良い物件を選びたいと思うはずです。
再建築不可物件を売却・買取する際には、物件の価値を下げる原因を解消しておきましょう。
とくに気をつけてほしいポイントは、3つあります。
再建築不可物件は、ほかの物件に比べると価値が下がる分、売却自体に時間がかかる傾向にあるので、早めに専門業者に売却・買取り依頼することをおすすめします。
「実家が遠方にあって管理が難しい」「親が老人フォームに入居することになって住む人がいなくなった」など、物件が抱える悩みはさまざまです。建物の維持管理するだけでも費用はかかってしまいますし、固定資産税も毎年支払う必要があります。再建築不可物件だからこそ、プロの不動産業者に任せて問題を解決しましょう。
| 種類 | 買取 | |
|---|---|---|
| 会社名 | クリエイト大阪 引用元：株式会社クリエイト大阪（http://www.c-osaka.co.jp/）
|
マイダス 引用元：株式会社マイダス（https://www.midas-corp.co.jp/） |
| 売却完了までの日数 | 最短即日 | 最短3日 |
| 休業日 | 年中無休 | 火・水 |
| その他の特徴 | 不用品処分を無料対応 | LINE査定可 |
・買取2選の選定基準：Googleにて「不動産売却 大阪」と検索し10P内に表示された43社が調査対象。公式HP内に「大阪府全域の物件対応」、「当日査定が可能」の旨が記載されている企業の中から（一部）現金化までの日数が短い2社を選定。
| 種類 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 会社名 | 三井のリハウス 引用元：三井のリハウス（https://www.rehouse.co.jp/） |
東急リバブル 引用元：東急リバブル（https://www.livable.co.jp/corp/） |
| 売却完了までの日数 | 3か月以内 | 記載なし |
| 売却実績 | 100万件以上※累計 | 記載なし |
| その他の特徴 | 引っ越し業者紹介 | 売却保証、建物保証など |
・仲介2選の選定基準：公益社団法人不動産流通推進センターが毎年発表している不動産売買の仲介ランキングの中から大阪に支店がある上位2社を選定。2022年の実績（2023年4月発表）を参照。参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202303/202303_3ryutsu.pdf）
