大阪で不動産売却を検討する
すべての人に
大阪で不動産売却を検討する
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不動産の売却を検討している場合には、まずはどのくらいで売却できるのか、という相場を知っておくことが大切です。そこでここでは大阪で戸建ての売却を検討されている方向けに、国土交通省の不動産情報ライブラリをもとに成約価格データを紹介します（対象：2023年第1四半期～2025年第3四半期のデータ）
参照元：国土交通省｜不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/）
| 2023年第1四半期 | 313,076円 |
|---|---|
| 2023年第2四半期 | 310,305円 |
| 2023年第3四半期 | 333,883円 |
| 2023年第4四半期 | 311,650円 |
| 2024年第1四半期 | 342,433円 |
| 2024年第2四半期 | 335,226円 |
| 2024年第3四半期 | 345,260円 |
| 2024年第4四半期 | 346,874円 |
| 2025年第1四半期 | 340,267円 |
| 2025年第2四半期 | 346,418円 |
| 2025年第3四半期 | 367,871円 |
2023年第1四半期〜2025年第3四半期の期間、戸建て価格は上記のように推移しています。時期により上下動はあるものの、戸建て価格は上昇傾向が見られると言えます。
続いて建物の構造別の売却価格です。こちらは2025年第3四半期の取引価格（m2単価）データをご紹介しています（「-」は対象年度でデータなし）。
| ブロック造 | 6,250円 |
|---|---|
| 木造 | 271,908円 |
| 木造、ブロック造 | - |
| 木造、軽量鉄骨造 | 32,693円 |
| 軽量鉄骨造 | 218,074円 |
| 鉄骨造 | 669,285円 |
| 鉄骨造、木造 | 283,538円 |
| 鉄骨造、木造、軽量鉄骨造 | - |
| 鉄骨造、軽量鉄骨造 | 80,000円 |
| ＲＣ | 993,617円 |
| ＲＣ、ブロック造 | - |
| ＲＣ、木造 | 249,953円 |
| ＲＣ、木造、軽量鉄骨造 | - |
| ＲＣ、鉄骨造、木造 | - |
| ＲＣ、鉄骨造、軽量鉄骨造 | - |
| ＳＲＣ | 1,659,914円 |
| ＳＲＣ、木造 | - |
| ＳＲＣ、ＲＣ | - |
| ＲＣ、木造 | 249,953円 |
ここでは、地域ごとの売却相場をご紹介します。ここでは、取引価格（m2単価）が高いエリア上位5つの、取引価格（m2単価）と平均取引面積（m2）をまとめています。
| 大阪市中央区 | 3,026,221円 | 183.9m2 |
|---|---|---|
| 大阪市北区 | 2,661,744円 | 220.8m2 |
| 大阪市浪速区 | 2,516,130円 | 402.5m2 |
| 大阪市天王寺区 | 1,100,161円 | 93.8m2 |
| 大阪市福島区 | 1,039,138円 | 133.8m2 |
続いて、築年数ごとの売却相場をご紹介します。こちらは過去3年間の同期間ごとの推移を示しています。
| 築年 | 数取引価格（m2単価） 2023年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2025年第3四半期 |
|---|---|---|---|
| 0〜5 | 528,187円 | 513,723円 | 556,916円 |
| 5〜10 | 387,629円 | 510,838円 | 954,568円 |
| 10〜15 | 487,334円 | 457,205円 | 369,480円 |
| 15〜20 | 353,192円 | 483,989円 | 370,366円 |
| 20〜25 | 314,330円 | 309,18円4 | 377,393円 |
| 25〜30 | 320,547円 | 332,931円 | 354,756円 |
| 30〜35 | 400,775円 | 500,673円 | 366,965円 |
| 35〜40 | 316,090円 | 356,929円 | 547,432円 |
| 40〜45 | 231,750円 | 193,484円 | 189,871円 |
| 45〜50 | 155,045円 | 166,166円 | 180,421円 |
| 50以上 | 214,443円 | 219,169円 | 242,656円 |
大阪市の人口は、令和8年2月1日現在は2,815,322人（前月比－402人）、世帯数は1,593,943世帯（前月比－621世帯）となっており、いずれも前の月と比較すると減少傾向にあります。
また、近年ではリニアの開業を見据えて新大阪駅周辺の開発が行われていることから、周辺エリアにおいて住宅やオフィス需要の高まりが期待されており、不動産事業者においても開発意欲が高まっている傾向があるといわれています。
参照元：大阪市役所公式サイト
（https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000541634.html）
参照元：読売新聞オンライン
（https://www.yomiuri.co.jp/economy/20260218-GYT1T00130/）
上記でご紹介した通り、近年の住宅売却価格の推移を見ると、短い期間では下がっているタイミングもあるものの、全体的には右肩上がりの状況であると言えます。そのため、大阪市にて戸建て住宅の売却を検討されている方は、相場の推移を随時確認していくことがおすすめです。
築年数が経過している物件だったとしても、立地などの条件によっては高値で売却することもできます。データを見ると、木造住宅の場合2023年第1四半期と比較すると、およそプラス2万円となっています。また、築年数が35年から40年経過している物件だったとしても、築年数5〜10年程度の物件よりも高く売却できるケースもあります。
鉄骨造、ＲＣの物件は、2023年第1四半期と比較するとそれぞれ、㎡あたりプラス22万円、プラス17万円となっているように、値上がりしている傾向が見られます。
参照：イクラ不動産（https://iqrafudosan.com/landhouses/cities/27100）
できるだけ戸建てを高く売却したい場合には、内覧時に良い印象を与えることです。部屋を片付ける、不要なものを捨てる、備え付けの設備のメンテナンスなども行っておくことがおすすめです。
また、リフォームしてから売却を行うことで建物に価値が出るケースもありますが、中には自分好みにリフォームしたいと考えている買主もいます。そのため、リフォームをしようとする場合には、まず不動産会社に相談してみてください。
戸建てを売却する際には、土地の境界線がはっきりしているかどうかも重要なポイントです。もし境界線が曖昧になっている場合には、測量により境界線の確定を行ってください。また、売却を進める中で実は測量が必要な状態だったことがわかる場合もあります。売却検討中なのであれば、日数的に余裕を持った調査依頼を行うようにしましょう。
不動産を売却するにあたっては、不動産会社選びも大切です。売却の相談を行った際などに、不動産会社の様子を見る・話を聞くことによって、「ここは信頼できる」と感じられる会社を選ぶようにしてください。
物件の売却を行う場合の価格相場については、自分で調べることもできます。例として、国土交通省が運営している「レインズ」というサイトのほか、「不動産情報ライブラリ」や、「ハトマークサイト」といったように、さまざまな形で相場の調査が行えるため、ぜひ自分が保有している物件の相場について調べてみてください。
戸建ての売却を考えている方は、まず売却の流れを確認しましょう。
物件がいくらで売れそうか、価格の目安を立てます。周辺の戸建てがいくらで販売されているか、相場をチェックしましょう。
査定価格や物件の周辺状況を踏まえて、価格を設定しましょう。購入希望者が現れたら、交渉スタート。互いの条件を明確にして、話を進めましょう。
隣の敷地との境界がわからない場合には、境界設置のための測量が必要になります。その際にかかる費用です。
不動産が売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料。仲介手数料の金額は法律により下記の通り定められています。
物件の売却にあたっては、抵当権抹消に必要な手続きを司法書士に依頼するケースがほとんどとなっています。この時に司法書士に対して支払う手数料です。目安は15,000〜20,000円ほどです（依頼先により異なる）。
物件を売却した際に生じた利益にかかる税金です。利益がない場合には課税されません。また、売却益が得られた場合には、売却の翌年に確定申告を行う点にも注意が必要です。
売買契約書に貼り付ける印紙代金。売買契約締結の際に作成する不動産売買契約書は、課税文書にあたるため、収入印紙を貼る必要があります。
抵当権抹消登記の際に法務省に支払う税金です。不動産１戸につき1,000円かかりますが、土地と建物両方に抵当権が設定されている場合には2,000円の登録免許税を支払います。
「転勤する」「住む人がいなくなった」「中古物件を売却して新しい物件を購入したい」など、戸建てを売却したい理由はさまざま。しかし「なかなか買い手が決まらない…」と悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。そこで、戸建ての売却が難しい理由をマンションと比較してみました。
不動産業者アットホーム（株）が発表した「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」によると、売り出してから売却されるまでの期間は以下の通りになります。
戸建ての場合、売却までにマンションより約5ヵ月かかっています。売却する理由の1位は「住みよい住宅へ引っ越したい」、2位は「立地が良い住宅へ引っ越したい」です。
首都圏の自宅売却をした方が対象なので、人の異動が多い都心や駅チカを好み、戸建てよりも引越しやすいマンション物件が購入されやすい傾向にあるようです。マンションよりも高めの価格である戸建ては、さらに売却までに期間がかかると言えます。
マンションは管理会社が管理している物件が多く、メンテナンスの手間がありません。しかし戸建ての場合は自身で家のメンテナンスを行う必要があります。中古物件だと、キッチンや水回りなど耐久年数がたった場所のリフォームが必要な可能性も。防犯面でも、セキュリティ対策されたマンションと、自分で自宅のセキュリティ強化をするとなると、購入希望者から見れば物件＋αの費用が発生してしまいます。
全体的に見ると、マンションが売れやすいのは都市部で、戸建ての需要が高いのは郊外・地方の傾向があります。そもそも都市部ではマンションの戸数自体が多いため、購入者が多いとも言えます。核家族化が進んで、夫婦だけや子どもと少人数の世帯が多いこともあり、ニーズに沿ったマンションが好まれる傾向に。
もちろん「一軒家に住みたい！」というニーズもあります。そういった方は郊外や地方に多く、車社会で駐車場付きまたはスペースの有無が重要な検討材料になるのだとか。戸建ては、ただ販売すれば売却できるわけではありません。最低限のメンテナンスやリフォームは行なったり、土地の権利書を用意するなど、購入者が気になるポイントをクリアして売り出せば売却までの期間を縮められると言えるでしょう。
戸建てを売却する際には、不動産会社選びが重要なポイントになってきます。専任媒介・専属専任媒介が一般的に良いとされていますが、手数料が高くないと優先的な対応をしてもらうのは難しいともいわれています。
不動産会社選びの際にはこれまでの実績が十分にあるかなどしっかりと見極めを行うことが大切。下記の点を注意しながら依頼する会社を選んでください。
依頼しようとしている不動産会社の売却事例を確認してみてください。これから戸建を売ろうとしている大阪エリアでの売却を取り扱った事例がたくさんあれば、該当エリアでの売却もスムーズに進められると考えられます。
売却を進めるにあたっては、不動産会社からさまざまな説明を受けます。売主が疑問に思っている部分を質問することもあります。その場合、説明が理論的かどうかも確認しておきたいポイントです。
戸建てを売却したいと考えている人の中には、「可能な限り早く売却する必要がある」といったケースもあるでしょう。この場合には、買取業者への依頼も検討してみてください。買取業者であれば、買主を探す必要もありませんので、その分スムーズに売却を行える可能性が高いといえます。
売却を希望する戸建て物件の中には、実は買取を依頼したほうが売却よりも高額で取引できるケースがあります。以下の戸建てをお持ちの方は、買取を検討してみましょう。
長年住み続けた家は、愛着があるもの。しかし年数が経てば経つほど、建物の経年劣化が進み価値はなくなってしまうと念頭におきましょう。新築物件と比較すると、ローンの条件や借入金利が上がるなど、どうしても売却条件が難しくなります。築年数が20年以上の物件を売却したくても、そもそも買い手を見つけること自体難しいと言えます。買い手の間口を広げるために、結局価格を下げるしかないなんてことも…。修繕が必要な状態であれば尚更です。「自分でリフォームして売ればいい」と考える方がいるかもしれませんが、売却価格と比較するとリフォーム代が高くなるケースもあります。まず建物の状態をきちんと把握し、売却か買取か判断しましょう。
「家は広いほうがいい」と考える方は多いですが、やはり限度があります。土地が広すぎると、価格が上がって維持費がかかってしまうのです。狭すぎると建築プランに制約が増えてしまうため、どちらもニーズが少なくなります。
狭い場合は費用が安くなるので買い手が見つかる場合もありますが、使い勝手が悪いと判断されれば結局安く売却するしかないケースも。高く売りたくても、ニーズがなければ買取のほうがお得と言えますね。
戸建ての買取を考えた場合、やはり業者選びは重要です。買取業者は、リフォーム実績があるところだと解体・リフォーム業者との繋がりがあり、お任せするだけで自分でリフォームする手間や新たに業者を選定する手間が省けます。地元の買取業者であれば、地域の状況をよく把握しているので、相談しやすく親身に対応してくれるところも。売却が難しい物件は、買取実績のある地元業者を選んだほうが得策と言えるでしょう。
再建不可物件とは、文字通り建物を再建築できない物件のことを指します。できない理由は、建築基準法第43条「接道義務の原則」に違反するためです。
お持ちの戸建てが再建築できるのか確認し、再建築不可物件にあたるなら間口を広げるなと改善が必要です。
再建築不可物件だと、まったく売却できないわけではありません。周辺物件の相場と比較すると、6掛けから7掛けの価格で取引されると言われています。建物の状態・築年数・立地など、物件によって再建築不可になるさまざまな理由があります。道路に接する範囲を広げて改善できるケースがありますので、あくまで相場は目安と考えましょう。
物件の価値を下げる原因は、建築基準法にかかって再建できないだけではありません。例えば、日当たりや風通しが悪い・築年数が長くて耐震リフォーム費用がかかる・建物の基礎がボロボロで修繕が必要など、家自体に問題があるケースも。ほかにも、隣接する建物との境界線トラブル・私道トラブルを起こしそう・住宅ローン金利が高い・敷地で空いている部分が狭くて足場が組めないなども、物件の価値を下げてしまう原因となります。
購入を考える人の立場になって考えてみると、建物の状態が悪い物件よりも状態の良い物件を選びたいと思うはずです。
再建築不可物件を売却・買取する際には、物件の価値を下げる原因を解消しておきましょう。
とくに気をつけてほしいポイントは、3つあります。
再建築不可物件は、ほかの物件に比べると価値が下がる分、売却自体に時間がかかる傾向にあるので、早めに専門業者に売却・買取り依頼することをおすすめします。
「実家が遠方にあって管理が難しい」「親が老人フォームに入居することになって住む人がいなくなった」など、物件が抱える悩みはさまざまです。建物の維持管理するだけでも費用はかかってしまいますし、固定資産税も毎年支払う必要があります。再建築不可物件だからこそ、プロの不動産業者に任せて問題を解決しましょう。
| 種類 | 買取 | |
|---|---|---|
| 会社名 | クリエイト大阪 引用元：株式会社クリエイト大阪（http://www.c-osaka.co.jp/）
|
マイダス 引用元：株式会社マイダス（https://www.midas-corp.co.jp/） |
| 売却完了までの日数 | 最短即日 | 最短3日 |
| 休業日 | 年中無休 | 火・水 |
| その他の特徴 | 不用品処分を無料対応 | LINE査定可 |
・買取2選の選定基準：Googleにて「不動産売却 大阪」と検索し10P内に表示された43社が調査対象。公式HP内に「大阪府全域の物件対応」、「当日査定が可能」の旨が記載されている企業の中から（一部）現金化までの日数が短い2社を選定。
| 種類 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 会社名 | 三井のリハウス 引用元：三井のリハウス（https://www.rehouse.co.jp/） |
東急リバブル 引用元：東急リバブル（https://www.livable.co.jp/corp/） |
| 売却完了までの日数 | 3か月以内 | 記載なし |
| 売却実績 | 100万件以上※累計 | 記載なし |
| その他の特徴 | 引っ越し業者紹介 | 売却保証、建物保証など |
・仲介2選の選定基準：公益社団法人不動産流通推進センターが毎年発表している不動産売買の仲介ランキングの中から大阪に支店がある上位2社を選定。2022年の実績（2023年4月発表）を参照。参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202303/202303_3ryutsu.pdf）
