土地

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大阪の土地売却市場の傾向を解説（2026年8月）

大阪府では全体として土地の成約件数が減少傾向となっていますが、中でも大阪府北部・南部の減少幅が大きい状況です。一方で㎡単価は上昇傾向にありますが、価格は大阪市のみ減少傾向となっています。近畿圏全体としても同様の傾向となっており、土地取引が低調な地域が目立っています。大阪府としては人口も毎月減少推移となっており、こういった状況も不動産投資に影響しているのではないかと考えられます。

出典：毎月推計人口│大阪府 https://www.pref.osaka.lg.jp/fuseiunei/toukeijouhou/toukeikajisshinochousa/maitsukisuikeijinkou/index.html

大阪で高く売れる土地の特徴

土地価格のみでみると全体的に横ばい

土地価格のみで見た場合、全体的には横ばいの形で推移しています。ただし、大阪市浪速区では再開発が進められていることもあり、2023年第1四半期は630,000円だったものが、2025年第3四半期では1,036,667円になるなど高騰傾向が見られます。

駅から近いなどの基本要件は重要

土地のみの売却だったとしても、「駅から近い」といった住まいに求められるような基本要件はやはり重要であると言えます。さまざまな条件が関係するため一概にはいえませんが、利便性が高い土地の方が高額で売却できる可能性があると考えられます。

不整形・再建築不可は売りにくい

不正形や再建築不可の土地は売りにくい傾向があります。袋地などの単価は加工傾向が見られます。ただし長方形などある程度形が整っている土地であれば、価格を維持または地価が向上した際に恩恵が受けられる可能性があります。

より高く土地を売却するためのポイント

自分で相場を調べる

土地を高く売却したいと考える場合には、相場を知っておくことが大切ですが、自分で調査することもできます。例えば、国土交通省が運営している「レインズ」のようなサイトからおおよその相場かんを把握することが可能です。そのほか、「不動産ライブラリ」や「ハトマークサイト」といったサイトも活用できます。

境界設置・測量

土地を売却する際に境界を設置することは売主が買主に対して「ここまでが売却する土地です」という点をはっきりと明示するために非常に重要です。もし境界が明示されていない場合には、測量を行って境界線を定めておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

複数の会社に土地の査定を依頼する

複数の会社に査定を依頼し、相見積もりを取ることにより、市場の相場を知った上で売り出すことがで切るため、安く売りすぎて損をしてしまう、高すぎる価格を設定してなかなか売れないといった状況に陥ることを防げます。

土地を高く売れる会社の選び方

地域密着と大手から複数選ぶ

不動産売却の仲介を依頼する不動産会社はさまざまあり、大手は強力なネットワークを持っている、地元密着型は地域の相場に精通しているといったように、それぞれ強みが異なります。そのため、地域密着型の不動産会社と大手の不動産会社から複数選択し、それぞれに売却の相談をしてみることがおすすめです。

査定額に根拠がある

土地価格の査定を依頼したら、提示された査定額の根拠を聞いてみてください。納得できる理由や根拠を提示してくれた不動産会社を選ぶことがおすすめです。

集客力がある

集客力があれば、その分買い手が見つかる可能性が高くなりますので、不動産会社を選ぶ際には集客力について忘れずに確認しておくこともポイントといえます。

「買取・仲介でおすすめ！
大阪の不動産売却会社4選」

土地売却の基礎知識

土地売却の流れ

土地を売却するためには、事前に売却の流れを把握することが大切です。

土地売却の流れ

1. 相場を確認する
   売却すると決めたら、市場価値を確認していくらで売れるか目安を立てます。
2. 不動産会社を探す
   土地の売却をスムーズに行うためには、信頼できる不動産会社との出会いが重要です。不動産会社情報を収集しましょう。
3. 査定を依頼する
   売却する土地の価値をプロの目で査定してもらいましょう。査定は複数の会社に依頼して、多くの意見を聞くのもひとつの手です。
4. 不動産会社に仲介を依頼
   依頼主と不動産業者の売買仲介の依頼関係が明確となる、媒介契約を結びます。
5. 不動産を売り出す
   不動産会社の担当者と売却希望価値を決めましょう。
6. 購入希望者と交渉
   購入希望者が現れたら交渉開始です。価格はもちろんですが、条件について譲れる点と譲れない点を明確にしましょう。
7. 情報の開示
   トラブルが起こらないように、売買契約を結ぶ前に土地に関する情報を購入者へ提供しましょう。
8. 売買契約の締結
   購入条件が合えば、売買契約を締結。この際、購入者から価格の1～2割の手付金をもらえます。
9. 引き渡し
   売買契約を締結した後は、2～3週間程度で決済をして引き渡しを行います。

土地売却にかかる費用

土地を売却する際は、お金が入ってくるだけではありません。「不動産仲介手数料」「一括繰上げ返済手数料」「税金」など、諸費用がかかります。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、土地や不動産売買の際に不動産仲介業者に対して支払われる「成功報酬」のことです。あくまで成功報酬なので、契約が成立しなかった場合は支払う必要はありません。

仲介手数料は、法律によって手数料の上限が定められています。

取引額	手数料の上限
200万円以下	売買価格の5％
200～400万円以内	売買価格の4％＋2万円
400万円以上	売買価格の3％＋6万円

一括繰上げ返済手数料

不動産を購入した際に金融機関から融資を受けていた場合は、売却するときに残っていたローンの残債を一括繰上げ返済することになります。その際に発生するのが、一括繰上げ返済手数料です。金融機関によって異なりますが、3～5千円程度かかります。

税金

費用には手数料だけではなく、税金もかかります。

• 印紙税
  土地の売買契約書の記載金額に対して課せられる税金が印紙税です。印紙税は記載された金額によって変わるので、事前にチェックしてみてください。
• 抵当権抹消登記の免許税
  金融機関から不動産を購入する資金を融資してもらった場合、抵当権が設定されています。売却時に抵当権を抹消する手続きが発生。抵当権抹消登記するにも登録免許税が1物件につき数千円かかります。
• 不動産譲渡所得税
  不動産譲渡所得税とは、土地を売却したときに生じる所得に対してかかる税金です。不動産を購入したときよりも高く売却でき、譲渡益が出た場合だけ課税されます。

土地を売却する時の注意点

土地の売却は誰でも上手くいくとは限りません。失敗しないためにも、注意すべきポイントがあります。

信頼のできる担当者に依頼する

土地を売却する際は信頼できる不動産会社を選ぶのと同様に、責任を持って販売してくれる担当者を見つけるのも大切です。信頼できる担当者を見分けるには、いくつかの判断すべき点があります

• ローンの残債金額や物件の現況など、物件に関する細かい情報までヒアリングしてもらえるか
• 査定金額を提示するときに、金額の根拠をきちんと明示して説明をしてもらえるか
• 確認事項に丁寧に対応してもらえるか
• 売却理由を確認したうえで状況に合った売却プランを提案してもらえるか
• ちゃんとした手順を踏まえたうえで媒介契約の提示をしてもらえるか

購入希望者との交渉や契約書などの書類作成など、さまざまな手続きは不動産会社の営業担当者によって行われます。そのため、信頼できる担当者を選ぶことはとても重要です。

売買契約書でチェックするポイントをおさえる

売買契約書は専門用語が並べられているため、素人からするとなかなか理解することができません。土地売却後のトラブルを避けるためにも、契約を締結する前にいくつかチェックするポイントをおさえておきましょう。

売買契約書のチェックポイント

• ローン特約
• 売買土地の表示
• 売買代金や手付金などの金額
• 契約違反による解除
• 手付解除
• 所有権の転移と引き渡し時期
• 公租公課の精算
• 瑕疵担保責任

必要な書類の作成

土地をスムーズに売却するため、あらかじめ土地に関連する資料を用意することが大切です。

売却時に必要な書類

• 登記簿謄本
• 重要事項説明書
• 登記済権利書
• 売買契約書
• 固定資産税納税通知書
• 土地測量図・境界確認書
• 建築確認済書および検査済書、建築設計図

売却するときの費用を把握する

後々慌てることがないように、土地を売却する際に生じる諸経費について事前に把握しましょう。

底地の売却

土地の売却をするときに問題になるのが「底地」です。底地問題を解決することは、地主や借地人、双方にメリットがあります。

底地とは

底地とは土地の所有者が第三者に土地を貸し、地代収入を得ている土地のことです。土地は地主の所有物となりますが、その土地を借りて住んでいる人がいる限り、借地権者を無視して土地を利用するができません。ひとつの土地に対して所有者と利用者が異なり、権利関係が複雑になっているケースが多いため、底地は資産価値が低いといわれています。

底地の問題

法律が複雑なため、底地にはいくつかの問題点があります。

底地の諸問題

• 期限が来ても借地人が土地を明け渡してくれない
• 借地人が更新料を支払ってくれない
• 増改築や更新などの手続きを誰かに任せたい
• 地代が安いため値上げしたいが、借地人との関係があって直接交渉できない

底地問題は借地人との間で起きるため、どうしても感情が入ってしまいがちです。その結果、トラブルが起きてしまい解決できないケースも…。トラブルを避けるためにも、業者に交渉してもらうことをおすすめします。

底地を売却するポイント

地主としては収益にならない底地を売却したい人は多いはずです。底地を売却する際は、4つのポイントが大切となります。

底地を売却するポイント

• 底地を借地人に売却する
  最も一般的な方法です。地主が借地人に底地を売却して、借地関係を決算できます。
• 借地権を買い取る
  地主が借地人から借地権を買い戻すことで、借地関係を解消する方法です。完全所有権となるため、資産価値が上がり有効活用できます。
• 底地と地借地権を等価交換する
  地主が所有している底地と、借地人が所有する借地権を交換して、お互いが完全所有権の土地の相当分を取得する方法です。
• 底地を買取業者売却
  価格面で安くなる可能性がありますが、早期に売却できるメリットがあります。

「買取」という売却方法

土地を売却する方法として「買取」という方法もあります。買取とは、不動産会社や買取会社などの業者に直接売却する方法です。不動産仲介会社へ売却を依頼するよりも、メリットがあります。

買取売却のメリット

• 短期間で売却できる
  仲介は売却まで3ヶ月前後かかると言われていますが、買取の場合は数日から数週間程度で売却金額を現金化できます。
• 他人にバレずに売却できる
  買取による売却は直接業者と取引できるので、広告を出さずに売却できます。他人に知られたくない人にはおすすめです。
• 仲介手数料がかからない
  直接業者に不動産を売却するため、仲介手数料は発生しません。
• 資金計画が立てやすい
  買取による売却は買い取ってくれる会社さえ決まればすぐに売却できるので、資金計画が立てやすくなっています。

土地売買の市場は明確な繁忙期はありませんが、進学や人事異動などのシーズンは高く売却できるといわれています。とは言っても、土地を購入する人は購入後に住宅を建てる期間が必要になるため、余裕を持って探している人が多いようです。そう考えると、土地の売却価格は売却時期とさほど関係ないといえるでしょう。

土地の売却価格の今後の動向

この価格帯を見てわかるように、土地の価格は広さによっても非常に幅が広いことがわかります。土地はその条件が大きく価格を左右します。駅近や幅広道路に面している、整備済み、日当たりなどさまざまな条件から総合的に価格を決定するため広さ別の価格表示を見ても今一つピンとこないのが本音でしょう。

近年の土地の成約単価や件数は横ばい状態といわれています。多少の変動もあるものの大きな増減はありません。ただし消費税が上がったことによる影響で若干の下がりも見られます。さらに10％への増税が予定されていることから、土地の売却は立地によって明暗が大きく分かれることになりそうです。

特に都市部ではない地域では早めの売却が賢明。土地そのものには税がかかりませんが買主が上物を建てる時期が増税前と後では費用が大きく変わってきます。

土地の売却には時間がかかるため、来年9月をめどに土地の売却と引き渡しが終わっているという売却プランを立てておかなければその後は買い控えが予想されます。したがって、早めの査定と計画が大切です。

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