大阪で不動産売却を検討する
すべての人に
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古家付き土地とは、老朽化した建物が残ったままの土地を指します。建物部分の資産価値は低く、土地が主な評価対象となるのが一般的です。
そのままでは買い手が見つかりにくい傾向があるため、売却時には工夫や判断が必要になります。
古家付き土地とは、法定耐用年数を過ぎて資産価値がほとんど残っていない建物が建っている土地のことを指します。建物そのものに評価はつきにくく、実質的には土地が主な価値の対象となります。
この「古家付き土地」という呼び方は、不動産広告や売却の場面で用いられる販売上の表現。中古物件と大きな違いがあるわけではなく、あくまで売りやすくするために使われている言葉になります。
一般的な中古物件では建物部分にも一定の評価がなされますが、古家付き土地の場合は老朽化のため評価はほとんど期待できません。そのため、実際には土地の広さや立地条件が価格を決める際の主な要素になります。
一方で、建物が残っている状態だからこそ、買主にとっては解体や再利用など、選択肢を広げられることも事実。売主においては、安易に自己判断せず不動産会社の助言を仰ぐことが大切です。
建物を解体するには数百万円単位の費用がかかることもあるため、売主にとって大きな負担となります。古家付き土地として売却すれば、この解体費用を自ら用意する必要はありません。資金に余裕がなくても売却に踏み切りやすくなる点が、古家付きのまま売却する1つの大きな利点です。
住宅が建っている土地は、「住宅用地の特例」により固定資産税や都市計画税が軽減されています。そのため、もし解体して更地にすれば、この特例が適用されなくなり税負担が増加。古家を残したままの売却なら、引き渡しまで固定資産税・都市計画税の軽減措置を維持できるため、余計な税金負担を抑えられます。
建物を残した状態で売却すれば、買主はリフォームしてそのまま住むか、解体して新築するかを自由に判断できます。購入を検討する人にとって、購入後の選択肢が増える点は大きな魅力です。売主にとっても、幅広い需要層にアプローチできる可能性が高まります。
古家を取り壊して更地にしてしまうと、建物を活用したい買主層を逃す恐れがあります。その点、古家付きのまま売り出せば、リフォームを考えている方や賃貸活用を考えている方もターゲットに含まれます。結果、更地で売却するより高値が付く可能性もあるでしょう。
解体や測量を経てから販売活動を始める場合、売却までに数か月かかることがあります。古家付き土地なら、こうした準備を省略して即販売を始められます。買主との条件が合えば、短期間で成約に至るケースも少なくありません。
解体工事では騒音や粉じんの発生を避けられず、その結果、近隣住民とのトラブルにつながることもあります。古家を残したまま売却すれば、これらのリスクや調整の手間を避けられるため、解体に伴う精神的な負担の軽減につながります。
古家が老朽化している場合、多くの買主は解体を前提に購入を検討しますが、その際、購入後に必要となる解体費用が売却価格から差し引かれることが一般的。更地にして売り出すよりも、売主の実質的な手取りが安くなるケースもあります。
古家付き土地は利用方法が限られているため、購入を検討する層は自然に狭まります。リフォームや建替えに前向きな層にしか需要が見込めないこともあるため、その結果、市場での流通性が下がって売却が長引くこともあります。
売却が完了するまで、売主は所有者として建物の管理責任を負う必要がありますが、老朽化が進んでいる建物の場合、倒壊や雨漏りといったリスクがあるため、管理は厄介。売却が決まるまで維持管理を求められる点は、売主にとって大きな負担です。
引渡し後、建物に重大な欠陥が見つかった場合には、売主が責任を問われることもあります（瑕疵担保責任）。具体的な例としては、白アリ被害や雨漏りなど。これらは目に見えない欠陥なので、瑕疵担保責任を問われた売主にとっては、想定外の出費になるでしょう。
買主が解体を行うこととなった場合、その工事費用や工事内容をめぐり、売主との間で認識の違いが生じ、トラブルに発展する恐れもあります。近隣対応なども含め、各種の負担をめぐって争いになるかもしれません。成約後のトラブルを避けるためには、事前に解体に関する条件を明確にしておくことが大切です。
古家付き土地の売却を考える際には、まず建物の老朽化の程度を確認することが大切です。築年数が浅くリフォームで再利用できる状態なら、そのままの売却も有力な選択肢になります。一方で、倒壊の危険や修繕困難な損傷がある場合には、更地化することが望ましい選択肢になるケースも少なくありません。
また、立地条件も重要ポイント。駅近や商業地など需要が高い場所であれば、更地にしても買い手が見つかりやすく、逆に郊外や需要が限られる地域では建物付きの方が検討されやすい傾向があります。状況に応じた柔軟な判断が求められます。
売却を急いでいるか否かによっても、適切な方法は変わります。
更地にして売却する場合、解体や測量などの準備に時間を要するものの、その分、幅広い買主層に訴求できる点が魅力。一方で古家付き土地のまま売却すれば、余計な工程を省略できるため早期の販売開始が可能となり、短期間での成約につながる可能性も生まれます。
ただし、古家付き土地の場合、価格は更地よりも低くなる傾向があるため、重視すべきポイント（価格かスピードか）をよく検討し、より自分の目的に沿った選択をすることが重要です。
更地化を検討する際には、解体費用の見積もり額を事前に把握することが欠かせません。建物の大きさや構造、周辺環境によって費用は数十万から数百万円まで幅があり、場合によっては売却益を大きく圧迫する恐れがあるからです。
高額な費用が見込まれるなら、古家付きのまま売却する選択も現実的。反対に、小規模で解体コストが低く抑えられる場合には、更地化して高値を狙う戦略が有効です。費用対効果を冷静に比較する姿勢が大切です。
古家付き土地を売却する際には、さまざまな費用が発生します。
代表的な費用の1つが、建物を取り壊す場合の解体費用。規模や構造によって数十万から数百万円かかることもあります。また、仲介会社に依頼する場合には売却価格に応じた仲介手数料、土地の境界を明確にするためには測量費用も必須です。
これらの費用は物件や地域条件で大きく変動するため、事前に見積もりを取り、まずは全体像を把握するようにしましょう。
古家付き土地を所有している間は、毎年固定資産税が課税されます。建物がある場合には住宅用地の特例が適用され、税額が軽減される仕組みが設けられています。
都市計画区域内にある土地や建物には、固定資産税に加えて都市計画税もかかります。こちらも建物があることで軽減措置を受けられますが、更地にすると優遇が外れ負担が増える点に注意が必要です。
売却によって利益が出た場合には譲渡所得税が発生します。税額は利益の額、および所有期間が短期か長期かで変動。金額が大きくなることもあるため、事前に専門家へ相談して確認しておくと安心です。
古家付き土地の売却は、建物の状態や立地によって評価のされ方が変わります。老朽化が進んで再利用が難しい場合には土地の価値が中心となり、リフォームや活用が可能な建物なら建物付きのままでも売却できます。
古家付きのまま売るか更地にしてから売るかは、一律に決められるものではなく、複合的に判断する視点が大切。適切な方法を見極めるには、複数の不動産会社に相談して比較することが基本です。
古家付き土地の納得できる売却につなげるため、まずは実績の豊富な複数の不動産会社へ相談してみましょう。
| 種類 | 買取 | |
|---|---|---|
| 会社名 | クリエイト大阪 引用元：株式会社クリエイト大阪（http://www.c-osaka.co.jp/）
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マイダス 引用元：株式会社マイダス（https://www.midas-corp.co.jp/） |
| 売却完了までの日数 | 最短即日 | 最短3日 |
| 休業日 | 年中無休 | 火・水 |
| その他の特徴 | 不用品処分を無料対応 | LINE査定可 |
・買取2選の選定基準：Googleにて「不動産売却 大阪」と検索し10P内に表示された43社が調査対象。公式HP内に「大阪府全域の物件対応」、「当日査定が可能」の旨が記載されている企業の中から（一部）現金化までの日数が短い2社を選定。
| 種類 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 会社名 | 三井のリハウス 引用元：三井のリハウス（https://www.rehouse.co.jp/） |
東急リバブル 引用元：東急リバブル（https://www.livable.co.jp/corp/） |
| 売却完了までの日数 | 3か月以内 | 記載なし |
| 売却実績 | 100万件以上※累計 | 記載なし |
| その他の特徴 | 引っ越し業者紹介 | 売却保証、建物保証など |
・仲介2選の選定基準：公益社団法人不動産流通推進センターが毎年発表している不動産売買の仲介ランキングの中から大阪に支店がある上位2社を選定。2022年の実績（2023年4月発表）を参照。参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202303/202303_3ryutsu.pdf）
