大阪で不動産売却を検討する
すべての人に
大阪で不動産売却を検討する
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大阪周辺でマンション売却を検討している場合、実際の売却価格のデータが参考になります。そこでここでは、国土交通省が提供している「不動産情報ライブラリ」を参考に成約価格データを調査しましたので参考にしてみてください（対象：2023年第二四半期～2024年第二四半期の1年分）。
出典：不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/）
建物の構造ごとの平均価格は下記の通りとなっています。
| 価格情報の平均 | |
|---|---|
| 木造 | 9,000,000円 |
| 鉄骨造 | 18,975,735円 |
| RC | 36,368,136円 |
| SRC | 23,561,899円 |
また、地域ごとの売却物件面積と単価は下記の通りとなっています。
| 売却した物件の平均面積 | 単価 | |
|---|---|---|
| 大阪市 | 63㎡ | 595,429円/㎡ |
| 東大阪市 | 69㎡ | 279,913円/㎡ |
| 豊中市 | 77㎡ | 448,172円/㎡ |
| 吹田市 | 77㎡ | 433,939円/㎡ |
| 高槻市 | 74㎡ | 408,759円/㎡ |
大阪府の令和5年10月1日時点の人口は877万4,574人であり、令和4年10月から令和5年9月までの1年間では1万2,840人の減少となっています。また人口が増加しているのは、大阪市、吹田市、茨木市、泉佐野市、箕面市の5市であり、増加率が最も高いのは大阪市となっています。
また、マンション売却における価格推移は、2023年第二四半期が平均29,334,545円、2024年第二四半期が33,339,865円となっており、売買価格は上昇傾向が見られるといえます。
参考：大阪府総務部統計課｜大阪府の推計人口 令和5年(2023年)年報
（https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/12056/r5nenpou20.pdf）
大阪のマンション売却をおこなっている不動産会社を一部紹介します。
実績数は大手の不動産会社に劣るものの、誠実な透明な取引を心がけている経営方針で高い信頼を得らているのがクリエイト大阪です。
クリエイト大阪は、スムーズなスピード買取り対応をしてくれるのが特徴です。
買取りが早いと言われる不動産会社でも、最短2日ほどかかるのが一般的ですが、クリエイト大阪では即日買取りも可能です。
さらに仲介手数料は無料ですし、ローンが残っていても金融機関との交渉など徹底したサポートが受けられるのも特徴と言えるでしょう。
また、査定においては独自のシステムを採用していて、他社より1円でも高く買取りができるよう相場もしっかりチェックしています。
利用者目線のサービスの実践と、本当に満足できる売却を可能にした買取りを行っていることは、クリエイト大阪の強みにもなっています。
大阪市不動産売却ネットというサイトを運営しているグレース不動産は、インターネットを活かした査定を行っているのが特徴です。
通常、査定をするときは現地調査をしますが、顔を合わせるのが面倒だったり時間の都合がつけづらかったりすることもあります。
グレース不動産ではラインで査定ができるので、りあえず査定額が知りたい、資産価値の目安を知りたいという方にはとても便利です。
またHPには売却や購入などの流れが掲載されているので、知識がない方でも安心して利用できるのが特徴です。
そんなグレース不動産の強みは、住友不動産販売という後ろ盾があることです。
住友不動産販売のネットワークを利用できるので、希望通りの売却や購入が可能になります。
近畿を中心に幅広く不動産買取を行っているトランプの特徴は、物件の種類に関係なく、どのような条件の物件であっても査定をすることです。
老朽化によって買い手がつかない物件でも、競売にかけられてしまったなどのワケあり物件でも査定を断ることはありません。
また、高額査定をしてくれるので、査定額が想定よりも低いと感じる方や、査定に納得できないという方でも気軽に相談できるのがトランプの強みでもあります。
他の不動産会社では断られるような物件の査定や、高価査定という強気の買取ができるのは、販売活動を積極的におこなっているからです。
チラシのポスティングや新聞の折込広告への掲載、HPへの新着物件情報アップなど多様な販売活動により、スムーズな売却を可能にしています。
大阪市内中心部に4つの店舗を構えているブルーノは、賃貸住宅情報誌やウエブサイトの運営、携帯電話向け情報サービスなどでの不動産情報提供を行っているのが特徴です。
そして、多様な媒体を活用していることから、売却や客付けなどの仲介においても、限定された地域の中での取引にとどまることはありません。
紙とインターネット、携帯電話端末を使った幅広いネットワークを利用することで、効率よく売却先が見つけるのはもちろん、売主が希望する条件や好条件での取引を実現できるのが強みです。
また、個性を持ち合わせているスタッフが、普通の不動産会社とは異なる角度から物件探しをすることで、一風変わった物件やオンリーワンの物件があるのも特徴です。
不動産買取り業においては、知名度はもちろん信頼度もとても重要です。
フジ住宅は西日本では俳優を起用したテレビコマーシャルを流している中堅のハウスメーカーなので知名度が高いこと、そして東証一部上場の実績から信頼度の高さが強みです。
フジ住宅の特徴は、仲介手数料不要というところです。
不動産の手数料というのは、売却においてかなりのウエイトを占めるものですから、それが不要になればムダな支出を大幅に削減できます。
さらに条件によっては最短3日で売却によって現金化することも可能ですし、引渡しの時期も売主に合わせてくれるなど、利用しやすい売却環境を整えてくれているのも特徴と言えるでしょう。
マンション売却の流れを8ステップでご紹介。流れを把握しているとその分動きやすくなるので、売却までの時間を短縮できます。
マンションを売るためには査定を行なう必要があります。そこで重要なのは“不動産業者選び”です。不動産業者によってマンションの金額が大きく変わる場合があるので、査定は複数社にお願いしましょう。
マンション売却活動を不動産に依頼するために交わす契約を“媒介契約”と呼びます。媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類あり、それぞれ長所と短所が存在。ご自身のマンションにあった契約はどれかじっくりと考えて契約方法を決めてください。
マンションを売り出した後、スムーズに購入者が決まれば文句なしですが、なかなか売れない場合は値下げを行なって購入希望者を待つことも視野に入れなければいけません。簡単に値下げするのではなく、情報が十分に行き届いていない可能性もあるので、値下げを行なう場合はタイミングを見計らいましょう。
購入希望者は必ず内覧をします。内覧で好印象を抱かせるためにも、早めに室内を整理整頓して小まめに掃除をすることが大切。特によく見られるキッチンや水回り、玄関やリビングはいつ購入規模者が現れても対応できるように、普段から綺麗に部屋を使うクセを身につけると◎。
内覧を経て気に入ってもらえると、購入申込書が届きます。申込書には買い手の希望価格が記載されていて、自身が出した価格より安い金額で値引き交渉されることが多いです。よくある手法なので、値引き交渉されることを前提に売り出し価格を設定すると良いでしょう。
お互いに納得できる条件で双方が了承したら契約を結びます。売主・買主・不動産業者が揃って売買契約書を作成。契約後にすぐ売却金が入ってくることはなく、契約書作成の段階では手付金を受け取ります。
契約を結んだら、あとは決算とマンションの引き渡しです。買主が現金で購入するなら決算日は契約日から約1ヶ月。住宅ローンを組むなら余裕を持たせることもあります。マンション引き渡し前に部屋の状態を回復する必要があるので、ハウスクリーニング業者に依頼。契約内容によっては、現状有姿（そのままの状態）でも問題ありません。
売却が終わったら残る作業は、確定申告のみです。自宅として使用していたマンションの売却なら、税金を納める必要はありません。赤字売却は税金を減らすことができるので、確定申告を必ず行なうようにしてください。
8ステップの流れを抑えて、売却を円滑に行ないましょう。
売却時には、1つの不動産会社だけではなく複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントです。不動産会社にはそれぞれ得意エリアがありますが、複数の会社に査定依頼をすることでどの会社が売却する該当エリアに精通しているかを把握できます。複数の会社に依頼すれば、売却価格の相場を把握できるという面もあります。
掃除・リフォームは自分で行わないのもポイントのひとつです。もし気になる部分があったとしても通常の使い方で居住しており、築年数に見合った痛み具合だった場合には、想定の範囲内の劣化と判断されます。もしリフォームをしたいと思っても、一度プロの意見を聞いてから判断してください。
内覧を行う前には物を減らしてきれいな状態にしておく、という点も忘れずに行っておきましょう。これは、部屋に物が多く汚れた状態だと内覧者に悪い印象を与える可能性があるためです。また、においの対策も行っておいてください。特にペットやタバコのにおいには注意が必要です。
マンション特有の維持費用として、管理費や修繕積立金などが挙げられます。さらに一戸建てと同じように固定資産税や都市計画税を毎年支払う必要があります。
これらの費用は、マンション引き渡しまでは売主が負担しますが、引き渡し以降は買主が負担するのが一般的となっているため、引き渡しまでに諸費用を精算しておくことで売却がスムーズに進められます。
マンションを売却して利益が出た場合には、譲渡所得が発生するため税金が課されます。ただし、マイホームを売却して利益が出た場合は、最大3,000円を譲渡所得から控除できます。ただし売却の翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行う必要がありますので、忘れずに行うようにしてください。
もしマンション売却を行って損失が出たケースについては、損失分をその年の他の所得から控除できる特例が用意されています。これは、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれるもので、その年で控除しきれない場合は、翌年以降3年以内であれば繰越ができます。ただし、こちらも売却した翌年に確定申告を行うことで適用されます。
マンション売却にあたっては、不動産会社選びが非常に大切なポイントです。複数の不動産会社に査定を依頼する中で、「ここは信頼できる」と感じられる会社を選ぶようにしてください。
不動産会社を選ぶ場合には、一般的には専任媒介・専属専任媒介が良いとされています。しかし、手数料が高くないと優先的に対応してもらえない可能性があるともいわれていますので、不動産会社はこれまでの実績などを確認してしっかりと見極めることが大切です。
まず注目しておきたいのが「大阪での売却事例が多いか」という点です。売却したいエリアでの実績が多い場合には、そのエリアでの売買に強い不動産会社である可能性が高いといえます。
売却について説明を受ける中で、論理的に話をしてもらえるかも確認しておきたいポイントです。例えば「高く売れる時期」などについて聞いてみた時に、しっかりと説明をしてくれるかどうかをチェックしてみてください。
売却を検討している人の中には、「できるだけ早く売却する必要がある」といったケースもあるでしょう。この場合には、買取を行ってくれる業者も検討してみてください。売主を探す必要がないため、スピーディーに話を進められます。
「子どもが大きくなってきて今の家が手狭になってきた。」「実家の家族を介護するために引っ越したい…」など、マンション売却を行なう理由として、住み替えもよく挙げられます。住宅ローンが残っているマンションから一戸建て新居の購入を行なう場合は、以下の2ルートが一般的。
買い替えローンとは、新居のために必要な住宅ローンに以前の住まいを建てる際に組んだ住宅ローンを上乗せして貸してくれる仕組みを指します。簡単にまとめると、余分に貸したお金で最初のローンを返済して、新居を建てることです。住み替えローンと称する銀行もあります。こちらのローンを利用すると、売却と新居の購入が同時にできるメリットがあります。
マンションから一戸建てに住み替える場合、取れる方法は3つあります。
それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。
マンション売却後に新居購入（売り先行）
新居購入後にマンション売却（買い先行）
マンション売却と新居を同時に購入（同時進行）
どちらにもそれぞれ良さがあるため、自身の置かれている状況に合わせてパターンを決めるとよいでしょう。一般的には売り先行のほうがほとんどで、資金に余裕がある方は買い先行を選択しています。
多くの方が選択する売り先行は料金の目安がつくので、資金繰りが比較的楽にできます。資金を用意してからの買い物になるので、後からお金に困ることがほとんどありません。住宅に関するお金をきちんと管理していないと、突然の出費に耐えられなくなります。安心・安全の方法を選ぶなら売り先行がおすすめです。
仕事による転勤でどうしてもマンションを売却しなければならないとき、気を付けておきたいポイントが3つあります。
個人の事情によるので断言はできませんが、転勤におけるマンション売却でおすすめの方法は、転勤後にできるだけ早く相場に近い金額で買い取ってもらうことです。早期売却を目指して計画的に行動するように心掛けましょう。
夫婦でマンションを購入して離婚した場合、マンションを売却したほうがよいと言われています。理由は2点です。
住宅ローンが残っている段階でマンション売却を決めた場合、住宅ローンの残債によって売却方法は大きく変わります。一般的にどのような売却方法が取られるのかまとめてみました。残っている住宅ローンを売却代金で完済できるかどうかで、売却方法が異なります。売却方法は2つ。
売却代金で住宅ローンを完済できるなら一般不動産売却、できないなら任意売却となります。一般不動産売却できるなら大きな問題はありませんが、任意売却となると少し注意が必要です。任意売却は金融機関との交渉が入ってくるので、対応方法がわからない場合は、任意売却専門の不動産会社に対応を依頼しましょう。
相続したマンションを売却する流れをまとめました。
マンションを相続したら不動産名義を変更する手続きとして、相続登記が必要です。変更期限は定められていませんが、後回しにしていると他の相続人が勝手に名義変更を行なってトラブルを引き起こす可能性があります。トラブルを避けるためにも、相続登記はなるべく早く行なうようにしましょう。
相続登記は個人で行なうこともできます。手順は以下の通りです。
相続登記で名義を変更した後は、通常通りのマンション売却の手順で進めて問題ありません。
相続マンションの売却は手続きが多いため、個人で行なうには時間と労力がかかります。申請にはある程度の日数が必要であることを念頭においておきましょう。
大阪における中古マンション市場動向は、成約件数も売買価格も、やや上昇傾向にあるという状況です。 今後もしばらくの間は大阪の中古マンションの成約件数や売買価格がある程度伸びることは期待できそうですが、いつかは下降傾向になる可能性が高い、ということも念頭に入れておきましょう。
| 種類 | 買取 | |
|---|---|---|
| 会社名 | クリエイト大阪 引用元：株式会社クリエイト大阪（http://www.c-osaka.co.jp/）
|
マイダス 引用元：株式会社マイダス（https://www.midas-corp.co.jp/） |
| 売却完了までの日数 | 最短即日 | 最短3日 |
| 休業日 | 年中無休 | 火・水 |
| その他の特徴 | 不用品処分を無料対応 | LINE査定可 |
・買取2選の選定基準：Googleにて「不動産売却 大阪」と検索し10P内に表示された43社が調査対象。公式HP内に「大阪府全域の物件対応」、「当日査定が可能」の旨が記載されている企業の中から（一部）現金化までの日数が短い2社を選定。
| 種類 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 会社名 | 三井のリハウス 引用元：三井のリハウス（https://www.rehouse.co.jp/） |
東急リバブル 引用元：東急リバブル（https://www.livable.co.jp/corp/） |
| 売却完了までの日数 | 3か月以内 | 記載なし |
| 売却実績 | 100万件以上※累計 | 記載なし |
| その他の特徴 | 引っ越し業者紹介 | 売却保証、建物保証など |
・仲介2選の選定基準：公益社団法人不動産流通推進センターが毎年発表している不動産売買の仲介ランキングの中から大阪に支店がある上位2社を選定。2022年の実績（2023年4月発表）を参照。参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202303/202303_3ryutsu.pdf）
