マンション

こちらの記事では、大阪のマンションにおける売却相場について解説します。近畿レインズや不動産流通推進センターの月次レポート等などを使用しながら、最新の相場についてまとめていますので、マンションの売却を検討されている方はぜひ参考にしてください。

参照元： 【pdf】マンスリーレポート ダイジェスト 2026 年 8 月度│近畿レインズ（https://www.kinkireins.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2026/09/030d950d077e046ba9d9544d55a4a69f-1.pdf） / 【pdf】指定流通機構の活用状況について（令和8年8月）│公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2608.pdf） / 不動産情報ライブラリー│国土交通省

大阪府のマンション売却相場【2026年10月更新】

ここでは、大阪府のマンションにおける売却相場についてまとめています。不動産流通推進センターの月次レポートをもとにしながら、大阪の最新相場情報について解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

エリアごとのマンション相場（2026年第1四半期）

続いて、2026年第1四半期における、エリアごとのマンション相場をご紹介します。こちらは不動産情報ライブラリの最新のレポートをもとに、面積あたりの金額が高い上位5つのエリアについてまとめました。

大阪のマンション売却市場の傾向を解説（2026年8月）

大阪のマンション売却市場を見ると、2026年5月の平均3,883万円から、3ヶ月連続で下落している傾向が見られます。一方、「なにわ筋線」などにおける再開発などを背景として、都心の駅近にある物件の需要は高くなっています。ただし、これらの金額については金額の大きい取引に平均が左右されていることから、専有面積や立地に応じた見極めを行うことが重要です。

また、大阪府の推計人口については、令和8年9月1日現在では8,754,511人（前月比－4,014人）となっており、世帯数は4,346,006世帯（前月比－1,090世帯）であり、いずれも前月からは減少。このような人口の増減も市場価格に影響を与えていると考えられます。

参照元：毎月推計人口│大阪府（https://www.pref.osaka.lg.jp/fuseiunei/toukeijouhou/toukeikajisshinochousa/maitsukisuikeijinkou/index.html）

大阪府のマンション売却相場推移（2026年第1四半期）

大阪府でマンションを売却したいと考えている場合には、実際にどれくらいで売却ができているのかという点についてチェックしておくことがおすすめです。ここでは、国土交通省の不動産ライブラリによるデータをもとにしながら、「建物の構造」「間取り」「築年数」「最寄駅からの距離」といった項目に分け、相場の推移をまとめています。

出典：不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/）

建物の構造

間取り

築年数

最寄り駅からの距離

マンションを高く売却するポイント

複数社に相みつを頼む

売却時には、1つの不動産会社だけではなく複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントです。不動産会社にはそれぞれ得意エリアがありますが、複数の会社に査定依頼をすることでどの会社が売却する該当エリアに精通しているかを把握できます。複数の会社に依頼すれば、売却価格の相場を把握できるという面もあります。

掃除やリフォームをプロに依頼する

掃除・リフォームは自分で行わないのもポイントのひとつです。もし気になる部分があったとしても通常の使い方で居住しており、築年数に見合った痛み具合だった場合には、想定の範囲内の劣化と判断されます。もしリフォームをしたいと思っても、一度プロの意見を聞いてから判断してください。

内覧前に物を減らして掃除を行う

内覧を行う前には物を減らしてきれいな状態にしておく、という点も忘れずに行っておきましょう。これは、部屋に物が多く汚れた状態だと内覧者に悪い印象を与える可能性があるためです。また、においの対策も行っておいてください。特にペットやタバコのにおいには注意が必要です。

諸経費は清算する

マンション特有の維持費用として、管理費や修繕積立金などが挙げられます。さらに一戸建てと同じように固定資産税や都市計画税を毎年支払う必要があります。

これらの費用は、マンション引き渡しまでは売主が負担しますが、引き渡し以降は買主が負担するのが一般的となっているため、引き渡しまでに諸費用を精算しておくことで売却がスムーズに進められます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション売却にあたっては、不動産会社選びが非常に大切なポイントです。複数の不動産会社に査定を依頼する中で、「ここは信頼できる」と感じられる会社を選ぶようにしてください。

自分で相場を調べる

マンションを売却する際には、あらかじめおおよその相場を掴んでおくことが大切です。たとえば、国土交通省が運営している「レインズ」のようなサイトから相場感の把握が可能です。そのほかにも、「不動産情報ライブラリ」や「ハトマークサイト」などさまざまなサイトで物件売却価格の相場を調査できますので、前もってチェックしておくことがおすすめです。

マンション売却8ステップ

マンション売却の流れを8ステップでご紹介。流れを把握しているとその分動きやすくなるので、売却までの時間を短縮できます。

査定

マンションを売るためには査定を行なう必要があります。そこで重要なのは“不動産業者選び”です。不動産業者によってマンションの金額が大きく変わる場合があるので、査定は複数社にお願いしましょう。

媒介契約

マンション売却活動を不動産に依頼するために交わす契約を“媒介契約”と呼びます。媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類あり、それぞれ長所と短所が存在。ご自身のマンションにあった契約はどれかじっくりと考えて契約方法を決めてください。

売り出し開始

マンションを売り出した後、スムーズに購入者が決まれば文句なしですが、なかなか売れない場合は値下げを行なって購入希望者を待つことも視野に入れなければいけません。簡単に値下げするのではなく、情報が十分に行き届いていない可能性もあるので、値下げを行なう場合はタイミングを見計らいましょう。

内覧

購入希望者は必ず内覧をします。内覧で好印象を抱かせるためにも、早めに室内を整理整頓して小まめに掃除をすることが大切。特によく見られるキッチンや水回り、玄関やリビングはいつ購入規模者が現れても対応できるように、普段から綺麗に部屋を使うクセを身につけると◎。

購入申込

内覧を経て気に入ってもらえると、購入申込書が届きます。申込書には買い手の希望価格が記載されていて、自身が出した価格より安い金額で値引き交渉されることが多いです。よくある手法なので、値引き交渉されることを前提に売り出し価格を設定すると良いでしょう。

売買契約

お互いに納得できる条件で双方が了承したら契約を結びます。売主・買主・不動産業者が揃って売買契約書を作成。契約後にすぐ売却金が入ってくることはなく、契約書作成の段階では手付金を受け取ります。

決済と引き渡し

契約を結んだら、あとは決算とマンションの引き渡しです。買主が現金で購入するなら決算日は契約日から約1ヶ月。住宅ローンを組むなら余裕を持たせることもあります。マンション引き渡し前に部屋の状態を回復する必要があるので、ハウスクリーニング業者に依頼。契約内容によっては、現状有姿（そのままの状態）でも問題ありません。

確定申告

売却が終わったら残る作業は、確定申告のみです。自宅として使用していたマンションの売却なら、税金を納める必要はありません。赤字売却は税金を減らすことができるので、確定申告を必ず行なうようにしてください。

8ステップの流れを抑えて、売却を円滑に行ないましょう。

マンション売却にかかる費用とは

仲介手数料

マンションの売却を行うにあたって、仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料の金額は法律により定められており、下記の通りとなっています。

• 不動産取引額が400万円超の場合：（成約価格（税抜）×3％＋6万円）＋消費税
• 不動産取引額が200万円超から400万円以下の場合：（成約価格（税抜）×4％＋2万円）＋消費税
• 不動産取引額が200万円以下の場合：（成約価格（税抜）×5％）＋消費税

司法書士への手数料

マンション売却にあたり、抵当権抹消に必要な手続きを司法書士に依頼するケースがほとんどですが、この時に支払う手数料です。依頼する司法書士により異なりますが、目安は15,000〜20,000円ほどとされています。

譲渡取得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

マンション売却によって生じた利益にかかる税金が譲渡所得税です（利益がない場合には課税されない）。売却により利益が出た場合には、売却の翌年に確定申告を行う点にも注意が必要です。

印紙税

売買契約書に貼り付ける印紙代金です。売買契約締結にあたって作成される不動産売買契約書は、課税文書にあたることから収入印紙を貼る必要があります。

登録免許税

抵当権抹消登記を行う際に、法務省に支払う税金です。不動産１戸につき1,000円かかりますが、マンション売却の場合には、建物・土地それぞれに抵当権が設定されているため、合計2,000円支払うことになります。

マンションを高く売れる会社の選び方

不動産会社を選ぶ場合には、一般的には専任媒介・専属専任媒介が良いとされています。しかし、手数料が高くないと優先的に対応してもらえない可能性があるともいわれていますので、不動産会社はこれまでの実績などを確認してしっかりと見極めることが大切です。

大阪の売却事例が多い

まず注目しておきたいのが「大阪での売却事例が多いか」という点です。売却したいエリアでの実績が多い場合には、そのエリアでの売買に強い不動産会社である可能性が高いといえます。

高く売れる時期などの説明が論理的

売却について説明を受ける中で、論理的に話をしてもらえるかも確認しておきたいポイントです。例えば「高く売れる時期」などについて聞いてみた時に、しっかりと説明をしてくれるかどうかをチェックしてみてください。

スピード重視なら買取業者もおすすめ

売却を検討している人の中には、「できるだけ早く売却する必要がある」といったケースもあるでしょう。この場合には、買取を行ってくれる業者も検討してみてください。売主を探す必要がないため、スピーディーに話を進められます。

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売却の理由別で知っておきたいこと

住み替え

「子どもが大きくなってきて今の家が手狭になってきた。」「実家の家族を介護するために引っ越したい…」など、マンション売却を行なう理由として、住み替えもよく挙げられます。住宅ローンが残っているマンションから一戸建て新居の購入を行なう場合は、以下の2ルートが一般的。

• 残っている住宅ローンよりマンションが高く売れるなら売却OK、もしくは貯金で完済できたら何も問題はないので購入は自由。
• 住宅ローンが完済できないときは、買い替えローンを利用する必要があり。

買い替えローンの仕組み

買い替えローンとは、新居のために必要な住宅ローンに以前の住まいを建てる際に組んだ住宅ローンを上乗せして貸してくれる仕組みを指します。簡単にまとめると、余分に貸したお金で最初のローンを返済して、新居を建てることです。住み替えローンと称する銀行もあります。こちらのローンを利用すると、売却と新居の購入が同時にできるメリットがあります。

住み替え売却方法

マンションから一戸建てに住み替える場合、取れる方法は3つあります。

• マンション売却後に新居購入（売り先行）
  売却代金が分かるので新居購入の料金目安がつけやすい。
• 新居購入後にマンション売却（買い先行）
  理想の新居を時間かけて探すことができる。
• マンション売却と新居を同時に購入（同時進行）
  同時に動くので手続きによる手間が減る。

それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

マンション売却後に新居購入（売り先行）

• メリット…資金繰りが楽なので確実に新居を購入することができる。
• デメリット…売却が先なので済む場所がなくなる。新居に移るまで仮住まいをどこかでしなければいけない。

新居購入後にマンション売却（買い先行）

• メリット…新居を買ってから引っ越すので住む場所に困らない。売買がスムーズに行なえる。
• デメリット…購入資金を事前に用意する必要がでてくる。

マンション売却と新居を同時に購入（同時進行）

• メリット…売却・購入に必要な書類の手続きをまとめてできるので、役所や法務局に行く回数が少なくなる。かなりの時間短縮になる。
• デメリット…同時進行で動くため、情報を整理していないとどこかでトラブルが起こる可能性がある。

どちらにもそれぞれ良さがあるため、自身の置かれている状況に合わせてパターンを決めるとよいでしょう。一般的には売り先行のほうがほとんどで、資金に余裕がある方は買い先行を選択しています。

多くの方が選択する売り先行は料金の目安がつくので、資金繰りが比較的楽にできます。資金を用意してからの買い物になるので、後からお金に困ることがほとんどありません。住宅に関するお金をきちんと管理していないと、突然の出費に耐えられなくなります。安心・安全の方法を選ぶなら売り先行がおすすめです。

転勤

仕事による転勤でどうしてもマンションを売却しなければならないとき、気を付けておきたいポイントが3つあります。

1. 転勤前に売るか、転勤後に売るか決める
   急な転勤が決まった場合、転勤日まで日数がないこともあります。転勤日までに売れたら一番楽ですが、マンションの売買は大きな取引になるので長引くことも考えらます。先に期日を決めると動き方が変わってくるので、転勤前・後どちらの期日で売り出すか早い段階で決めるようにしましょう。
2. 安易な値下げはしない
   転勤日前にマンションを売却したいが、時間がないと焦って安易な値下げに走らないように注意してください。タイムリミットが迫ってくると値下げをしたほうがよいと訴えてくる業者がいます。業者の話を鵜呑みにするのではなく、このタイミングの値下げが本当に問題ないかきちんと確認しましょう。住宅ローンの残債があるなら、それを支払える金額で売り出したいところ。どうしても転勤前の売り出しは厳しいとわかったら、一度賃貸に出すことや転勤後に売却活動を行なうことを検討するとよいかもしれません。
3. 転勤後の売却はお金に要注意
   転勤後の売却活動のメリットは、スケジュールを立てて気持ちに余裕のある売却活動ができること。デメリットは、住宅ローンが残っていたら支払いも転勤後の住宅家賃と2重払いをしなければならないことです。さらに、遠く離れると売却を依頼した不動産の活動が取れにくくなってしまうので、その点においても不利と言えます。

個人の事情によるので断言はできませんが、転勤におけるマンション売却でおすすめの方法は、転勤後にできるだけ早く相場に近い金額で買い取ってもらうことです。早期売却を目指して計画的に行動するように心掛けましょう。

離婚

夫婦でマンションを購入して離婚した場合、マンションを売却したほうがよいと言われています。理由は2点です。

1. 住宅ローン返済滞納の危険性が高い
   マンション購入時の住宅ローンは離婚後も有効です。そのため、連帯保証人として名前が載っている限り支払いが滞納続きだと支払い義務が発生。離婚しても連帯保証人から名前を外せないことを理解していないと、返済が滞った際に急に連絡が入って大変な目にあう恐れがあります。
2. トラブルが発生しやすい
   登記の名義が夫婦の共有名義だと、色々なトラブルが発生しやすくなります。共有名義は相続や売却時に非常に手間がかかるため、すぐに名義変更を行なうべきです。「売却しようにも相手が音信不通で売却手続きができない。」「マンション相続時に住宅ローンが残っていて、不動産の名義変更ができない…」など、よくあるトラブルとして、売却や相続が挙げられます。別れた後にトラブルが発生すると非常に手間がかかるので、離婚のタイミングでマンションを売却することをおすすめします。

住宅ローン残債によって売却方法が異なる

住宅ローンが残っている段階でマンション売却を決めた場合、住宅ローンの残債によって売却方法は大きく変わります。一般的にどのような売却方法が取られるのかまとめてみました。残っている住宅ローンを売却代金で完済できるかどうかで、売却方法が異なります。売却方法は2つ。

• 一般不動産売却…一般的な方法でマンションを売却することが可能。余ったお金は夫婦で分け合う。
• 任意売却…相場に近い価格で売却はできる。しかし、仕組みが特殊なので金融機関との交渉が入る。

売却代金で住宅ローンを完済できるなら一般不動産売却、できないなら任意売却となります。一般不動産売却できるなら大きな問題はありませんが、任意売却となると少し注意が必要です。任意売却は金融機関との交渉が入ってくるので、対応方法がわからない場合は、任意売却専門の不動産会社に対応を依頼しましょう。

相続

相続したマンションを売却する流れをまとめました。

相続登記を行なう

マンションを相続したら不動産名義を変更する手続きとして、相続登記が必要です。変更期限は定められていませんが、後回しにしていると他の相続人が勝手に名義変更を行なってトラブルを引き起こす可能性があります。トラブルを避けるためにも、相続登記はなるべく早く行なうようにしましょう。

相続登記は個人で行なうこともできます。手順は以下の通りです。

1. 相続登記の方法を調査
   相続登記のやり方が分からない場合、方法を調べることから始まります。調べる方法は専門書・インターネットと色々ありますが、法務局や法律事務所にまずは相談してみましょう。相談してみた結果、「申請書類の取得が大変そう。」「時間が思った以上に時間がかかる…」と判断したら、すぐに司法書士に依頼をかけることをおすすめします。無理に個人で申請を行なって不備が生じても、対処することができないならプロにお任せしましょう。話を聞いたうえで個人できると判断したら、次は必要書類の収集です。
2. 被相続人と相続人の戸籍謄本収集
   相続登記に一番重要な書類は戸籍謄本です。マンションを受け取る側の相続人は現在の戸籍謄本のみで申請できますが、譲る側の被相続人の戸籍謄本は生まれてから亡くなるまでのあらゆる戸籍謄本を用意しなければいけません。引越しをよくしていたなら日本全国から集め、生まれが大正・明治なら、その時代の謄本を集める必要があります。古いものだと手書きであったりどこかで紛失されていたりする可能性もあるので、根気よく探す覚悟をしておきましょう。
3. 遺産分割協議書作成
   必要書類を全て集めたら、次は遺産分割協議書の作成に入ります。遺産分割協議書は、誰がどの不動産を相続するのか決める重要な書類です。ここで少しでもミスがあると、書類は無効扱いになってしまいます。無効扱いだといつまでも相続登記が終わらないので、慎重に書類作成を行ないましょう。
4. 法務局で登記申請
   全ての準備が整ったらいよいよ法務局に申請です。法務局のチェックで引っかかってしまったら、訂正願いの連絡が入ります。大きい修正が入ると相続人全員の実印が必要になるので、申請を行なう際は記入漏れ・ミスがないか細かく確認をしてください。

相続したマンションの売却

相続登記で名義を変更した後は、通常通りのマンション売却の手順で進めて問題ありません。

1. 査定
2. 媒介契約
3. 売り出し開始
4. 内覧
5. 購入申込
6. 売買契約
7. 決済と引き渡し
8. 確定申告

相続マンションの売却は手続きが多いため、個人で行なうには時間と労力がかかります。申請にはある程度の日数が必要であることを念頭においておきましょう。

今後の展望

大阪における中古マンション市場動向は、成約件数も売買価格も、やや上昇傾向にあるという状況です。 今後もしばらくの間は大阪の中古マンションの成約件数や売買価格がある程度伸びることは期待できそうですが、いつかは下降傾向になる可能性が高い、ということも念頭に入れておきましょう。

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