大阪で不動産売却を検討する
すべての人に
大阪で不動産売却を検討する
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不動産を売却する際には仲介手数料や登記費用などの経費が発生しますが、その中でも特に大きな負担となるのが税金です。売却後に想定以上の税額を請求され、慌てるケースは少なくありません。不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税されるのは、主に所得税と住民税の2種類です。譲渡所得は売却額から取得費や諸経費を差し引いた額で計算され、所有期間が5年を超えるか否かで税率も変動します。短期譲渡は税率が高いので、売却のタイミング次第で納税額に大きな差が生じる点にも注意が必要です。仕組みを事前に理解しておけば、予期せぬ税負担を避けられます。
所得税は、不動産を譲渡した際に得た利益（譲渡所得）に対する税で、事業所得や給与所得とは別に計算されるため分離課税とよばれます。
●譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋売却費用）
※取得費からは減価償却分を差し引きます。
売却した不動産が居住用であれば、譲渡所得から3000万円の特別控除を受けられます。したがって…
●課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除3000万円
となり、これによって算出された所得に所得税がかかることになります。また、譲渡価格が3000万円以下ならば課税対象にはなりません。
また、住民税や所得税は、売却する不動産を何年所有していたかによって異なることを覚えておきましょう。
この時の所有期間は、売却した年の1月1日現在の経過年数で決められます。それぞれの所有期間に対する住民税や所得税の割合を紹介しますね。
例：3000万円でマンションを売却し取得費や諸経費を差し引いた後に1000万円の利益が出た場合
所有期間によって手元に残る額が大きく変わります
実際の売却には、不動産の種類や条件が大きく影響します。そのためいろいろな特例措置が設けられていますので紹介します。
10％への増税を間近に控えています。不動産売却にはどう影響するでしょうか。不動産を個人同士で売買する場合、土地や建物の売却費用にかかる消費税は非課税となります。
ただし、忘れてはいけないのが仲介手数料。仲介手数料には消費税がかかるので気を付けましょう。
また、新築物件の売買や住宅ローンの手数料にも消費税は課せられます。
不動産売却でかかる税金は「課税譲渡所得金額」で、売却を行った際の利益、譲渡所得にかかる税金です。この税金の金額自体を減らすことはできません。しかし、条件によっては「特別控除」「軽減税率の特例」「買い換えの特例」が適用され、家計全体の税金の負担が減る場合もあります。
そこでの生活の実態のある物件、マイホームを売却した際、一定の条件を満たすことができれば、物件の所有期間に関わらず、最高で3,000万円の特別控除を受けることができます。
詳しい条件、手続きの方法は、以下の国税庁のホームページをご覧ください。
所有期間が10年以上の不動産の場合、上記の「3,000万円の特別控除の特例」と併用して、一定の条件に当てはまれば、軽減税率の特例も受けることができます。
軽減税率とは、税額を通常の場合よりも低い税率で計算するものです。
詳しい条件、手続きの方法は、以下の国税庁のホームページをご覧ください。
＞＞『No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例』国税庁
そこでの生活の実態のある物件、マイホームを、平成29年12月31日までに売却し、その代わりに新たなマイホームに買い換えを行った際、一定の条件に当てはまる場合、譲渡益にかかる税金を繰り延べすることが可能になります。ただし、非課税になるわけではないので、注意が必要です。
詳しい条件、手続きの方法は、以下の国税庁のホームページをご覧ください。
＞＞『No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例』国税庁
「3,000万円の特別控除の特例」「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」の条件に当てはまり、これらが適用された場合は、不動産売却自体に節税の効果があると言うこともできます。
ただ、「3,000万円の特別控除の特例」の場合、譲渡所得（＝売却代金）からの特別控除ですので、そもそも売却しなければそのような税金はかからないので、厳密には節税といえないかもしれません。
「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」に関しても、長期譲渡所得の税額が通常より安い税率で計算されるため、不動産売却＝節税とはいえないでしょう。
ただし、支払う税金の金額を低く抑えられることには違いないので、条件が当てはまる場合は、必ず確定申告を行うことをおすすめします。
不動産売却で利益が出た場合や特例を適用する場合は、必ず確定申告が必要です。申告を怠ると特例が受けられず、本来より多くの税金を支払うことになりかねません。申告方法には、税務署に直接提出する方法、郵送、電子申告（e-Tax）の3種類があります。電子申告は自宅から手続きができ便利ですが、事前に利用者識別番号の取得など準備が必要です。申告期限は例年2月16日から3月15日頃までと定められているため、必要書類の収集や計算を早めに始め、余裕を持って対応しましょう。期限を過ぎると延滞税や加算税が課されるリスクもあるので注意が必要です。
いいえ。売却しても「譲渡所得（利益）」が出なければ税金はかかりません。たとえば購入時より安い価格で売却した場合や、売却益があっても3000万円特別控除の範囲内に収まる場合には非課税となります。課税対象は「売却価格」ではなく「利益」である点を正しく理解しておきましょう。
これは誤解です。課税の基準となるのは売却価格ではなく「利益（譲渡所得）」です。売却額が3000万円であっても利益がゼロなら課税されませんし、逆に売却額が2000万円でも大きな利益が出れば課税される可能性があります。売却額と課税額は必ずしも比例しないことに注意が必要です。
はい。3000万円特別控除は所有期間に関わらず、マイホームの売却で条件を満たせば利用できます。ただし、長期譲渡か短期譲渡かによって適用される税率は変わります。短期譲渡の場合は控除後の利益に対しても高い税率がかかるため、売却時期による負担の差を理解しておくことが大切です。
いいえ。特別控除や軽減税率といった優遇措置を受けるには必ず確定申告を行う必要があります。申告しなければ適用されず、本来より多くの税金を支払うことになってしまいます。自動的に控除される仕組みはないため、申告の有無が節税に直結すると覚えておきましょう。
主にこの2つが中心ですが、それ以外にも費用はかかります。売買契約書に貼付する収入印紙の印紙税や、抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合の報酬なども発生します。売却にかかる費用を全体的に把握しておくことで、想定外の出費を防ぐことができます。
不動産売却にかかる税金は「利益が出た場合」に課税され、所得税と住民税が中心となります。所有期間によって税率が大きく変わるため、売却時期の見極めも重要です。また、3000万円特別控除や軽減税率、買い替え特例といった制度を上手に活用すれば、税金を大幅に抑えることも可能です。売却を検討する際には「いくらかかるのか」「どんな制度が使えるのか」「確定申告は必要か」などの注意点を把握し、早めに準備を進めることが欠かせません。適切な知識を身につけておけば、売却後に慌てることなく安心して取引を完了できます。
| 種類 | 買取 | |
|---|---|---|
| 会社名 | クリエイト大阪 引用元：株式会社クリエイト大阪（http://www.c-osaka.co.jp/）
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マイダス 引用元：株式会社マイダス（https://www.midas-corp.co.jp/） |
| 売却完了までの日数 | 最短即日 | 最短3日 |
| 休業日 | 年中無休 | 火・水 |
| その他の特徴 | 不用品処分を無料対応 | LINE査定可 |
・買取2選の選定基準：Googleにて「不動産売却 大阪」と検索し10P内に表示された43社が調査対象。公式HP内に「大阪府全域の物件対応」、「当日査定が可能」の旨が記載されている企業の中から（一部）現金化までの日数が短い2社を選定。
| 種類 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 会社名 | 三井のリハウス 引用元：三井のリハウス（https://www.rehouse.co.jp/） |
東急リバブル 引用元：東急リバブル（https://www.livable.co.jp/corp/） |
| 売却完了までの日数 | 3か月以内 | 記載なし |
| 売却実績 | 100万件以上※累計 | 記載なし |
| その他の特徴 | 引っ越し業者紹介 | 売却保証、建物保証など |
・仲介2選の選定基準：公益社団法人不動産流通推進センターが毎年発表している不動産売買の仲介ランキングの中から大阪に支店がある上位2社を選定。2022年の実績（2023年4月発表）を参照。参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202303/202303_3ryutsu.pdf）
