大阪で不動産売却を検討する
すべての人に
大阪で不動産売却を検討する
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不動産を売却する際は、相場調査から始まり査定・契約・引き渡し、そして確定申告までの流れを踏む必要があります。全体で短期間で終わる場合もあるものの、条件によっては半年ほどかかることも少なくありません。あらかじめ全体像を理解しておくことで、不動産売却をスムーズに進めていきましょう。
| ステップ | 目安期間 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 相場を調べる | 数日～1週間 | 公的データやサイトで相場を確認 |
| 査定・相見積もり | 1～2週間 | 複数社から査定を取得し比較 |
| 媒介契約を結ぶ | 数日 | 仲介会社と契約し売却活動を開始 |
| 売却活動をする | 1～6か月 | 広告・内覧を経て買主を探す |
| 売買契約 | 1日 | 重要事項説明・契約書締結・手付金授受 |
| 引き渡し | 1～2週間 | 残金決済・登記手続き・鍵の引き渡し |
| 確定申告 | 翌年2～3月 | 利益や損失を計上して税務申告 |
国土交通省が運営する不動産情報ライブラリは、公的な取引データや地価公示を確認できる信頼性の高いサイトです。実際の成約価格や地価の推移を地域ごとに把握できるため、売却相場の基礎データとして役立ちます。
検索方法は、まずトップページから「不動産取引価格情報検索」を選択。都道府県や市区町村を指定して絞り込めば、簡単に成約価格や土地面積、取引時期などが一覧表示されます。
公益財団法人不動産流通推進センターが提供する「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、不動産会社が共有する成約事例を閲覧することができます。マンションや戸建て、土地の売出価格と成約価格を比較できるため、地域ごとの相場動向を把握するのに大変便利な情報源です。
操作方法については、物件種別やエリアを指定するのみ。成約件数や平均価格、専有面積などがグラフや数値で表示され、最新の市場状況を手軽に取得できます。査定依頼前の参考として、多くの方が閲覧しているサイトです。
全国の宅建協会が運営するハトマークサイトの「不動産価格分析」では、地域別の売出事例や成約価格を確認できます。物件種別や間取りごとに傾向を把握できる点が特徴で、より細かい相場感を得たいときに有効な情報源となります。
検索条件で市区町村や沿線を入力するだけで、グラフや数値を自動表示させることが可能。宅建業界が集めたデータに基づいているため、実務的かつ精度の高い情報源として信頼されています。
不動産会社が提示する査定価格は、あくまで予想される売却金額にすぎず、実際にその価格で売れることを保証するものではありません。市場の動きや買主の条件によって成約価格は変わるため、目安としてとらえることが大切です。
適正な価格を見極めるには、複数の会社から査定を受けて比較することが大切です。一括査定サイトを利用すれば、効率的に複数社の見積もりを集められるため、ぜひ活用したいところです。
事前に調べた成約価格と査定額が大きく乖離している場合は要注意。その理由や根拠を必ず確認しましょう。
査定方法にはAI査定・簡易査定・訪問査定があります。AI査定は即時、簡易査定は数日、訪問査定は1週間程度で結果が出ます。なかでも訪問査定は現地を直接確認して行う査定となるため、最も信頼度が高い方法とされています。
不動産会社による直接買取では、査定結果がそのまま買取価格となります。仲介で売却するより早く現金化できるため、現金化を急ぐ事情のある方には適した方法となるでしょう。ただし、仲介に比べて買取は価格が低くなる傾向がある点も理解しておく必要があります。
媒介契約とは、不動産会社に売却を仲介してもらうために必要な契約です。この契約を結ぶことで、不動産会社は広告掲載や購入希望者への案内、条件交渉などを正式に行えるようになります。
媒介契約は、いわば売却を開始するうえでのスタートライン。契約内容を詳細に理解し、十分に納得したうえで締結する姿勢が大切です。
媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。
一般媒介は複数社に依頼できる自由度の高さがある反面、不動産会社ごと、販売活動の熱量に差が出やすい点が課題です。専任媒介は1社限定契約となりますが、自己発見取引も可能（知人等に売却）。不動産会社には、売主に対する定期的な報告義務があります。
専属専任媒介はさらに制約が強く、自分で買主を見つけても必ず会社を通す必要があります。契約期間も最短3か月と定められています。
不動産売却は条件が整えば短期間で決まることもありますが、立地や価格によっては買主が見つかるまで半年ほどかかるケースもあります。余裕を持った売却計画の検討が必要です。
売却では「早く売りたいのか？」「高く売りたいのか？」を事前に決めることが重要。それぞれを両立させられれば理想的ですが、理想通りに事が運ばないことも考慮し、交渉を進めやすくするよう、あらかじめ妥協できるラインを設定しておくようおすすめします。
不動産会社からは定期的に販売活動の報告が届きます。広告の反響や内覧件数などを確認し、適宜担当者との相談を通じ、販売価格や販売方法の見直しに役立てましょう。
「早く売る」には、価格設定や販路拡大などが有効。また、「高く売る」には、リフォームや内覧時の工夫が効果を高めます。不動産会社の担当者に相談しながら、希望に合わせた工夫を実践していくようにしましょう。
購入希望者が現れ、提示金額に売主が納得すれば契約に進みます。条件交渉がまとまった時点で、契約の準備が本格的に始まります。
契約前には、宅地建物取引士が買主に対して重要事項説明を行います。物件の状況や権利関係、制限内容を買主に正しく伝え、十分に理解してもらうための重要かつ欠かせない手続きです。
売買契約書を作成し、双方が署名押印します。同時に、売主は買主から手付金を受け取ることが一般的。契約書作成と手付金は、契約成立を示す重要なプロセスです。
仲介手数料の支払い時期は不動産会社によって異なります。契約時に半額、引き渡し時に残額を支払うケース、引き渡し後に全額を支払うケースなどがあります。
引き渡し前、司法書士の立会いのもとで登記関連書類を確認します。所有権移転登記に必要な書類が整っているかをチェックし、手続き不備によるトラブルを防ぎましょう。
契約条件に従い、買主から売買代金の残金を受け取ります。この際、固定資産税や管理費などの清算も同時に行われるのが一般的。これにより金銭面の最終手続きが完了します。
仲介手数料を契約時に半額支払っている場合、残額をこの段階で精算します。不動産会社によっては引き渡し後に全額を支払うケースもあるため、媒介契約時に確認しておくと良いでしょう。
住宅ローンが残っている場合には、金融機関を通じて抵当権抹消登記を行います。抹消が完了しなければ所有権移転ができないため、抹消に必要な各種書類を事前に準備しておく必要があります。
残金決済と登記の確認が完了したら、物件の鍵や関連書類を買主へ渡します。これにより所有権が正式に移転し、不動産売却の手続きはすべて完了となります。
不動産売却で利益が出た場合は、譲渡所得として確定申告を行う必要があります。申告を怠ると追徴課税の対象となる可能性があるため、正確に申告するようにしましょう。
なお、もし売却で損失が出た場合でも、一定の条件を満たせば給与所得などとの損益通算が認められます。損益通算で節税につながることがあるため、「損が出たから確定申告は不要」と考えず、まずは税理士など専門家に相談してみましょう。
| 種類 | 買取 | |
|---|---|---|
| 会社名 | クリエイト大阪 引用元：株式会社クリエイト大阪（http://www.c-osaka.co.jp/）
|
マイダス 引用元：株式会社マイダス（https://www.midas-corp.co.jp/） |
| 売却完了までの日数 | 最短即日 | 最短3日 |
| 休業日 | 年中無休 | 火・水 |
| その他の特徴 | 不用品処分を無料対応 | LINE査定可 |
・買取2選の選定基準：Googleにて「不動産売却 大阪」と検索し10P内に表示された43社が調査対象。公式HP内に「大阪府全域の物件対応」、「当日査定が可能」の旨が記載されている企業の中から（一部）現金化までの日数が短い2社を選定。
| 種類 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 会社名 | 三井のリハウス 引用元：三井のリハウス（https://www.rehouse.co.jp/） |
東急リバブル 引用元：東急リバブル（https://www.livable.co.jp/corp/） |
| 売却完了までの日数 | 3か月以内 | 記載なし |
| 売却実績 | 100万件以上※累計 | 記載なし |
| その他の特徴 | 引っ越し業者紹介 | 売却保証、建物保証など |
・仲介2選の選定基準：公益社団法人不動産流通推進センターが毎年発表している不動産売買の仲介ランキングの中から大阪に支店がある上位2社を選定。2022年の実績（2023年4月発表）を参照。参照元：公益財団法人不動産流通推進センター（https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202303/202303_3ryutsu.pdf）
