不動産売却ガイド大阪編

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不動産売却するなら、一般媒介と専任媒介どっちがいいの?

媒介契約って何?

媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼して契約することです。どのような条件で売却を行うのかや、成約した際の報酬などについて定めた契約を行い、その内容を媒介契約書に記載します。媒介契約は大きく3種類に分けられ、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」です。どの契約を行うか、それぞれのメリット・デメリットを知って決めるようにしましょう。

一般媒介契約

3つの媒介契約の中で最も拘束力が少ない契約と言えるでしょう。メリットとしては複数の不動産会社に依頼することができます。また、売却者自身で購入したい人を見つけた場合にも売買が可能。不動産会社に頼らず自分でいい買い手を見つけられる可能性があるときには有効な契約形態だと言えるでしょう。

しかし、一般媒介契約にはデメリットもあります。売却希望者が自分で売買できるので、不動産会社が積極的に活動しないリスクがあるのです。人気エリアであれば不動産会社が多少消極的であっても買い手はつくでしょう。そうでないエリアの場合、売却までに必要以上の時間を要する恐れもあるため注意が必要です。

専任媒介契約

不動産会社を1社に絞って依頼する媒介契約です。専任はあくまで不動産側についての話なので、売り手自身が買い手を探して契約を結んでも問題ありません。

専任媒介契約のメリットは不動産会社が一生懸命売買活動をする可能性が高いことです。さらに、専任媒介契約を結んだ不動産会社は14日毎に最低1回以上の報告を売却希望者に行う義務が課せられています。不動産会社の活動状況がわかりやすくなるので、安心感に繋がるのではないでしょうか。自分で買い手を探すことができるという点やレインズの登録が義務となっている点もメリットと言えるでしょう。

レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。レインズ登録を行った物件であれば、全国の不動産会社で閲覧することが可能。そのため、広いエリアに物件情報を伝えることができます。

不動産会社によっては、専任媒介契約を選ぶことで買取保証サービスや仲介手数料の値引きなどを行う場合もあります。これらの値引きが気になる方は一度不動産会社に確認してくださいね。

専任媒介契約にはデメリットもあります。不動産会社は1社なので、不動産会社の力量によって物件の価格や販売時期などが左右されてしまうのです。専任媒介契約を行う際には、信頼できる不動産会社を選ぶようにしてください。

専属専任媒介

基本的には専任媒介契約と同じ内容です。ただし、より契約内容を厳しく制限されています。売却希望者は自分で買い手を探し契約することはできません。たとえ自分で見つけたとしても、必ず不動産会社を媒介業者として契約する必要があります。

レインズの登録は専任媒介契約と同様、専属専任媒介契約においても義務です。不動産会社は媒介契約の締結から5日以内にレインズへ登録しなければなりません。依頼主に対する報告義務は7日毎に1回以上となっているため、専任媒介契約よりも専属専任媒介契約の方が、現状が把握しやすい契約法と言えます。

  一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数の不動産会社との契約 × ×
自身による直接取引 ×
不動産会社による活動報告の義務 決まりなし 14日に1度以上 7日に1度以上

高額売却をするなら、専任媒介がベスト

もともと不動産売却について詳しく、買い手がほぼ決定しているような場合には一般媒介でも構わないでしょう。しかし基本的には、専任媒介がおすすめです。

専任媒介であれば、不動産会社が売却までしっかりサポートしてくれます。不動産会社にとって、力を入れて売却することができれば売上アップに繋がるからです。一般媒介であれば、力を入れても、利益になるのかわかりません。その結果、サポート力は弱くなる恐れがあります。

さらに売却する際に1社に絞ることによって、手続きなどが楽になると言えます。不動産の売却は、不動産会社とさまざまな連絡をとる必要があるでしょう。複数の不動産会社と契約していれば、各社の調整がストレスとなってくる場合があります。1社だけの連絡であれば、ストレスの軽減に繋がるはずです。

自分で売買する可能性がゼロの場合には、専属専任媒介もおすすめ。専属専任媒介であれば、さらに情報は頻繁に来るため安心に繋がります。

自身が納得した上で媒介方法を選択するようにしましょう。1社に絞る場合には、必ず不動産会社を慎重に選ぶようにしてください。また不動産会社だけでなく、相談しやすい担当者と契約を結びましょう。

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