不動産売却ガイド大阪編

大阪で不動産売却を検討するすべての人に

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売却の流れ

流れの把握は売却の基本

不動産売却をする際に、基礎知識として知っておきたいのが売却の流れ。後悔しない売却のための基本的な知識としての売却の流れを具体的に解説していきましょう。

実は不動産売却で損をする人やスムーズに進まない人の多くは、この手順をきちんと踏んでいないことがあります。不動産の売却はある意味大きな賭け。大切なのは地道に情報を集め、確実な道を選んで進めていくことです。知識がなければどの道に行けばいいのか迷うこと必至です。

しっかりこのページを読み込んで、不動産売却の流れを理解してくださいね。

不動産売却の3つのステップ

不動産売却する時は、大きく分けて3つのステップを踏んで進めていきます。それぞれについてわかりやすく説明しましょう。

売り出す前

  1. 不動産の価格の相場をチェックする
    まず不動産を売却することになったら、売却する不動産のおおよその査定額を自分で調べておく必要があります。
    よく分からないからといって、いきなり業者任せにしてしまうと提示された査定額が適正なのか否かということ自体が分からない状態になってしまいます。
    そのような状態だと不動産を高く売却することが難しくなってしまいます。
    そこであらかじめ周辺の物件の価格を調べれば相場が見えてきます。新聞広告やインターネットなどを活用しましょう。
    特にインターネットはサイトごとに所有している物件が違ってくるので、なるべく多くの物件から不動産相場を割り出すのが良いと思います。
  2. 複数の不動産会社に査定してもらう
    自ら周辺の不動産相場を把握したら、不動産業者に不動産の査定をしてもらいましょう。
    査定は無料です。そのとき、一つの業者に任せてしまうのではなく複数の会社に査定してもらい、その対応を見て最も信頼できるところに依頼しましょう。不動産屋にも得意な分野というものがあり、賃貸が得意な業者や開発事業が得意な業者、今回の話していく不動産売却というジャンルに強い不動産屋というものが存在します。当然、不動産売却に強い業者を選択することが良い査定をしてもらう上での条件。専門外の不動産屋に依頼をかけてしまうと、査定額の不安や売買への不安はぬぐい切れません。当たり前ですが、専門としている業者の方が慣れているので契約が成立する可能性は上がります。また複数の業者に任せておくと査定金額も大きく変わってきます。なかには100万単位の査定額の差が出てしまうことも。一つの業者に固執するよりも複数の業者を利用した方が高額売却にこぎ着けることができるかも。その際用意できる資料はできるだけたくさんあるといいですよ。(購入時などの情報・契約書・権利書・固定資産税納税書など)
  3. 契約
    査定してもらった会社の中から1社と契約します。一見、高額査定の業者ほど良いと思ってしまいますが、査定額に惑わされず納得できる業者にお願いするのが鉄則です。査定額が高いということは勿論、売却価格は高くなり売却者は高収入を手にすることになりますので、査定が高い業者を選択してしまいがちですがこの考えは大変危険です。まず査定金額というのは、その価格で売却が決定しているわけではありません。不動産というのは売却者が不動産業者に売ってお金をもらうのではなく、売却者が不動産業者を仲介業者として間に挟み購入者を見つけてもらうという算段が取られています。そのことから購入者が現れ初めて売買が開始されるのです。ということは査定金額というのはあくまで暫定的な金額でしかないのです。高額な査定額だからといって周辺の物件よりも高額になってしまっていると、売れた時はラッキーですが売れ残るというリスクは高くなります。
    査定額が高額だからといって、その値段で売れるとは限らないのです。
    高額査定ということ重視しすぎないように気をつけましょう。
  4. 売り出しの準備
    売り出し価格を設定します。売却できるまでのシミュレーションをしっかり行うことが大切です。価格も慎重に決定し、業者との契約の形態も良く考えて決めましょう。価格設定に無理があると不動産が売れ残ってしまう可能性が高くなりますし、媒介契約の形態も自分に合ったものにしないと契約は上手くいきません。ではこの媒介契約というものを詳しく説明していきます。媒介契約には種類が3つあります。
  5. 一般媒介契約
    一般媒介契約というのは後から出てくる契約とは違い、1つの仲介業者だけではなく複数の業者と同時に契約できるので、各不動作業者の購入者候補を獲得することができるメリットがあります。
    また行政が推奨している契約期間は原則3ヶ月ですが、契約期間の制限もありません。
    自由度は非常に高いですが、期限がないので業者の力の入れ具合が弱くなり物件が売れ残る可能性もあります。
  6. 専任媒介契約
    契約期間が3ヶ月と定められており、その期間内での動産売買を行います。
    「専任」という言葉通り、一般媒介契約とは違い一つの仲介業者にしか依頼がかけられません。
    3ヶ月の間に2週間に1回契約の進行状況を売却者に報告する義務があります。
    レインズという国が認めている不動産物件情報システムに媒介契約後、7日以内に登録しなければならいという特徴もあります。
    3ヶ月の期限内に不動産を売却しないと信頼度を失い、他の業者に乗り換えられてしまう恐れがあるので、不動産売却に力を入れてもらえる契約です。
  7. 専属専任媒介契約
    契約期間が3ヶ月定められていて日数は違いますが、レインズに契約ご5日以内に登録、売却者への契約進行状況の報告を1週間に一度報告しないといけない義務があり、専任媒介契約によく似ているのが特徴です。
    しかし一般媒介契約と専任媒介契約とは違い、その仲介業者がお客様としか契約が結べないという制限があります。
    この契約だと自分で見つけてきたお客様とは契約ができません。
    専任媒介契約と同じく3ヶ月の制限があるので、不動産売却に力を入れてもらえる契約です。

以上この中からどの契約が自分にあっているのかを考えてから選んでいきましょう。

販売活動

  1. さまざまな媒体を使って販売
    広告やインターネット、データベースなどで販売情報が広がります。ターゲットを決めてより効果的なアピールを行うために最適なPR方法は何かを自分でもしっかり考え伝えることが必要です。
  2. 見学・内覧
    実際にいつ見学の連絡が来るかわかりません。そこで掃除や片付け、手入れなどはきちんとしておくことが大切です。明るさや清潔感、温かさなどは好印象を与えます。
  3. 交渉
    購入を希望する人がいれば条件の交渉を行います。仲介業者から届く書類を見て情報を確認した上で希望者との交渉のテーブルに着きます。
  4. 情報開示
    売却を希望する人には必ずその物件の瑕疵(欠点や難点)についての説明をします。包み隠さずすべて正しく説明しましょう。後のトラブルの原因となります。
    物件の瑕疵については報告する義務が宅建法で定められています。
    これを守らずもしも瑕疵があることがバレてしまうと、告知義務を怠ったことになり裁判を起こされる可能性も。
    損害賠償を請求されて裁判で敗訴してしまえばもともこもないので、要注意です。
  5. 契約
    情報開示の上でお互いの売買の条件が合えばいよいよ契約となります。この時手付金を受け取ることになります。手付け金には契約が成立したという証拠を示すためと、契約後に契約を解除してきた買い手側からその手付金をいただくという意味、売り手側買い手側どちらかに不備が生じた場合の契約違反としてその金額をいただくという意味合いが込められています。
    金額として売却価格の20%以内。
    金額があまりにも少ないと途中で契約を気軽にやめられてしまうので、このようなパーセンテージである程度の緊張感と自覚を持たせます。

引き渡しまで

  1. ローンや抵当権の手続き…
    ローンの解約や抵当権を抹消します。
    不動産ローンが返済されていない場合、その分は当然返済しなくてはなりません。
    不動産を売却したお金をローン返済に充てて完済してしまえばよいのですが、その売却したお金がローン返済の金額に満たなければその分を自腹で返す必要があります。
    自分の借金なので返済するのは当たり前ですが、もともとローンによる借金なので一括返済が基本です。
    ローンが返済できなければ抵当権は破棄できないのでそのことは把握しておきましょう。
    また抵当権の破棄はローンが完済されても自動で行われるわけではありません。
    抵当権が残っているうちは例え返済が完了していても、借金をしていることになっているので他のローンが組めなくなるといったデメリットが。
    抹消の手続きは自分でも行えますが、司法書士に代行してもらうとスムーズに手続きを完了してもらえます。
  2. 決済…
    売却価格から手付金を引いた残金の受取です。決済手続きをする場所は、売り主が指定することができます。
  3. 引っ越し準備…
    引き渡し日前に引っ越しを完了します。
  4. 引き渡し
    売主と買主立ち合いで最終確認後カギを渡して引き渡しとなります。その後は税務申告も忘れずに行いましょう。
    自営業やフリーランスでない方は、確定申告を行なっていないケースが非常に多いのです。
    そのことからついつい忘れてしまう事柄です。
    しかしマンション売却は立派な収入です。
    売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に必要書類を用意して、最寄りの税務署に出向くか、インターネットサービスを利用するといった方法があります。
  5. 不動産仲介業者に手数料を支払う
    引き渡しが完了したら契約を結んでいる不動産仲介業者に、手数料を支払うことになします。
    金額としては以下の通りです。
大阪の不動産売却スピード早見表
会社名 売却スピード
クリエイト大阪 最短当日に現金化
三井のリハウス 最短1カ月ほど
住友不動産販売 最短1カ月ほど
簡単・賢く売却できる大阪の専門会社5選詳しくはこちら
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