不動産売却ガイド大阪編

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査定方法

不動産の査定方法の基本

不動産売却を考えているなら、ぜひ知っておきたいのが価格査定の方法です。

価格査定は、不動産売却をする中で最も重要なポイントです。

査定方法を知っていると知らないとでは、不動産価格が大きく影響してしまいます。極端な例をあげるのであれば、同じ場所でも400万円ほど価格に差が生じてしまうこともあります。どうせ売却するのであれば、誰もが1円でも高く売りたいと考えることでしょう。

そこで、このページでは、その基本や仕組みについてわかりやすく説明していきます。

査定が異なる理由

不動産価格は、仲介会社によって価格が異なります。価格が一致することはあまりありません。不動産価格は、条件によって同じタイプの物件でも価格が違います。また、クルマは同じタイプのクルマを公正に比較することができますが不動産の価格を査定する場合、比較とするものはなかなかないのが実情。なぜなら、不動産は同じ条件のものはまず存在しないからです。地域、広さ、間取り、方位、日当たり、面した道路の大きさなど様々な条件で不動産の価格は変動します。

つまり、同じ間取りのマンションだとしても、細かい条件は異なります。そのため価格も変動してくるのです。

価格が他の物件相場と違うと感じたら、それは何らかの条件の違いがあると考えるといいでしょう。

つまり、同じ間取りのマンションだとしても、細かい条件は異なります。また、不動産市場は常に変動しています。そのため価格も変動してくるのです。今は、とても安い価格だとしても、近隣に新しい駅が作られる。新しい道路が整備される。レジャー施設が出来るといったことになれば、価格が変化していくのです。そのため、時期によっては査定額が変わってしまうこともありますので、タイミングをしっかり見るのが大切なのです。

査定方法とは

査定には、大きく分けて、3つあります。1つ目は取引事例比較法。2つ目は原価法。3つ目は収益還元法です。このうち不動産会社が実施している方法は、次の通りです。

1.過去の事例との比較…

不動産の条件(間取り・広さ・回数・立地条件など)で他の物件と比較して価格の概算をします。この時大切なのは比較に値する物件と適切に比較しているかを確認することです。

この方法を用いて査定をする不動産会社が多くいます。

査定価格の中で最も信頼出来る方法ではありますが、問題なのは先ほども述べたように比較をする対象です。比較をする対象がなぜ問題かというと、査定する人に、比較する物件をどれにするか委ねられているためです。

不動産会社によっては、ノルマを達成しようと、適当に間取りが似ているマンションをピックアップして比較をする場合があります。しかし、これだと類似している物件とは言えません。物件以外の周辺環境を似た状況にしなければ、価格に差が生じてしまうからです。そのため、査定をしてくれる人が信頼出来る人でないと価格が本当に適正とは言えなくなるので、注意が必要です。

2.市場の相場との比較…

査定額の概算ができたら現在の市場相場と比較して価格の修正をします。市場の状況によっては査定額が上下することがあります。

市場相場の比較も、1と同じで査定する人によって比較する対象が異なります。査定する人が信頼   

出来ない人であれば、適正な価格を導かずに終わってしまうことがあるのです。また、市場価格も 

日々変動するので査定を出されたあと、売却となって価格が変わることもあります。

査定方法は、様々なアプローチがありますが、完璧と言える査定方法がないのが現状です。

しかし、売却するのであれば、誰もが高く売却したいと思うはずです。それでは、どうすれば高い価格で売却スルことが出来るのでしょうか。

適正価格で売却するには

このように、査定では物件や市場相場との比較が行われることになります。ですので、素人である売主が本当にその価格が妥当なのかを知る術はないといっても過言ではありません。

基本的に売却価格は売主と買主の交渉で決まるものですが、わかりづらい点も多く現実としてその売却価格が適正なのかは判断しかねます。

しかし、適正価格で売却するためには知っておかなければならない最低限のことがあります。ここでは、適正価格で売却するために必要な最低限の知識について触れていきましょう。

価格査定で絶対してはいけないこと

1、全てを業者に丸投げにする

価格査定は、確かに専門的な知識が必要なので素人に価格を割り出すのは至難の業です。そのため、プロにお任せすることになりますが、プロに全てを丸投げにすると、価格を不動産側が有利な価格に設定する可能性があります。これは避けなければならない事態です。このような状況になってしまうと、満足のいく価格で売却することが難しいので、ある程度依頼者が適正価格にうるさい人であることを示さないといけません。

2、机上査定で決定しない

価格査定では、データを元に査定をする机上査定と実際に物件に査定する人が訪れて価格を算出する実査定の2つがあります。机上査定は、データ上での比較になるので、実際価格査定をする際、精度がどうしても落ちてしまいます。スピードとしては実査定よりも早く価格がはじかれますが、価格はどうしても適正価格よりも下回ってしまう可能性があるのでおすすめできません。

3、不動産会社を1社のみ

価格査定は、大手不動産会社でも1社のみは危険です。適正価格を出してくれるかもしれませんが、査定価格はあくまで人が決めるものです。人によって同じ物件でも価格が異なります。すぐに即決することが無いように気をつけましょう。

このようなことをしっかり、理解しておけば適正価格をきちんと出してくれる人を見つけることが出来ると思います。また、このようなことに気をつけることが面倒だと感じる人もいるかもしれません。

そこで、売却を仲介する業者が代行してこういった作業を行ってくれるわけですが、結果的に高い仲介手数料を支払わなければならず、額面では高いと感じても現実的に手元に入るキャッシュは減ってしまいます。一般的には、買取よりも70%の価格で取引されるといわれています。

一方、買取サービスでは不動産の持つ条件に合わせた価格で買取してくれます。一般的には、条件や現在の相場から割り出した現時点での適正価格で買取してもらうことが可能なので、額面は低くなるように感じてもデメリットは少ないといえるでしょう。それでは、仲介と買取どちらが適正価格を出してくれる正しい方法と言えるのでしょうか。実はどちらとも言えないのが現状です。そこで、大切になるのが”どの方法を選ぶか”ということではなく、“どの業者を選ぶか”ということが大切になります。業者によって、買取価格は大きく変化します。それでは、業者の賢い見分け方をご紹介しましょう。

適正価格を出してくれる業者の見つけ方とは?

1、親身になってくれるところ

業者を見極める中で、最も大切なのが親身になってくれるところかどうかです。信頼関係があるだけで、価格交渉も業者が頑張ってくれます。信頼ある業者を見つけることは難しいことではありませんが、応対時にしっかり話を聞いてくれるところは信頼出来ます。あなたが相談を持ちかけた際、条件や物件の状況を考慮して価格を真剣に出してくれるところを選びましょう。業者も人なので、真摯な対応をしているかどうかは、素人でも見分けがつきます。

2、なめられないこと

査定が適正に行われているかは、プロしかわかりません。先ほども紹介したように、丸投げしてしまうとナメられる可能性があります。そのため、最低限の知識を覚えておくようにしましょう。どのように価格が決められるのか。比較した物件はどんな物件を用いたのか。聞けることは可能な範囲聞きましょう。これらの情報をしっかり聞くことで、この人には価格で嘘をつけないという状況を作り出すことができます。

3、無料相場検索システムを活用する

実はプロでなくても、ある程度の価格ならネットで検索することができます。無料相場検索システムを駆使すれば、売却しようとする不動産のエリアでどのような取引がされているのかを閲覧することができます。ただし、注意しておかなければならないのが、この価格=査定価格ではないことです。あくまで参考程度です。しかし、参考価格を知っておくことで、査定の精度を知ることが出来るので利用するように心がけましょう。

4、複数の業者から厳選する

1つの業者に絞ってはいけないのが、価格が別業者によっては違う可能性があるからです。そのため、複数の会社に査定をしてもらい、その中からベストな会社を選ぶようにするのが最も賢い方法だと言えます。

これらの4つのことに気をつけながら比較をすれば必ず良い不動産会社が見つかります。誰もが不動産を適正価格で売却したいと思っていますが、実際知識がないとうまくいかないのが現状です。このページを通じて適正価格の仕方を理解したところで、良い業者を見つけて適正価格で売却が出来るように小心がけましょう。

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