不動産売却ガイド大阪編

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2022年問題とは?大阪はどうなる?

2022年問題とは

2022年問題という言葉を聞いたことがありますか?

簡単に言うと、一部の都市・郊外にある地価が、「生産緑地」が一般的な売地になるせいで安くなったり、土地が売れなくなったりする問題です。多くの土地が宅地として活用することができるようになるため、一部の地域において地価が下落するのではないかと懸念されています。

生産緑地とは

市街化区域内の農地の中で、生産緑地法に基づき地方自治体によって生産緑地地区に指定された土地のことを指します。さらに市街化区域とは、すでに発展し街として機能しているエリアか、10年以内に街になるような計画を持った区域です。

1992年、街の急な宅地化を進める中で、環境保全の緑地を確保すると言った目的で「生産緑地法」が施行されました。その政策によって、生産緑地の所有者は農地として管理しなければならない決まりがあります。その代わりに最低30年の固定資産税の減免や相続税の納税猶予などのメリットがありました。

生産緑地に指定されている期限は30年間なので、2022年に沢山の生産緑地の期限が切れてしまいます。原則、所有者は地方自治体や第三者に土地を譲渡するため、大量の土地が余ってしまうということに繋がりかねません。

さらに自治体によって異なりますが、基本的に生産緑地は500m^2以上といった広い面積でないと申請できません。一般的には、同じ地価でも使いやすい広々とした土地の方が優先して買い取られるため、生産緑地でない場所は買い取られずに残ってしまうこが予想されるのも問題です。

どのような土地が影響を受ける?

例えば東京都の中央区など、都市部や繁華街は現時点で農地などに活用している土地がほとんど見当たりません。都市部や繁華街は生産緑地もほとんどないため、2022年問題の影響をほとんど受けないでしょう。また農村部の場合には、そもそも生産緑地を制定する必要がないため煽りを受けるとは考えにくくなります。

つまり影響を受けるとすると、住宅地の中に農地が点在しているようなエリア。その農地が売却されると、地価が下落する可能性は高いと言えるでしょう。ただし土地が必ずしも売却されるとは限りません。また土地を売却するのではなく、アパートにし経営すると言った方法を取るケースも予想されます。その場合は売却している訳ではないため、地価の下落は起こりませんが、賃料などが大きく値下がりしてしまう事も考えられます。

大阪と2022年問題

大阪府はそこまで広い面積ではないにも関わらず、生産緑地の面積が東京に次いで2番目に多いと言われています。そのため2022年問題は大阪の地主にとっては深刻な不安の種ともいえるでしょう。

なお大阪府の場合、以下の土地が総面積に対して生産緑地が占める面積のTOP10です。そのためこれらの土地が、2022年問題の煽りを受ける可能性が高い土地と言えます。

※横の数値は総面積における生産緑地面積の割合を%で示したもの

  1. 大阪狭山市 4.89
  2. 八尾市 3.84
  3. 松原市 3.01
  4. 泉佐野市 2.87
  5. 交野市 2.79
  6. 寝屋川市 2.66
  7. 藤井寺市 2.62
  8. 泉大津市 2.31
  9. 東大阪市 2.02
  10. 貝塚市 1.95

各自治体の公式サイトにある「都市計画図」から生産緑地について調べることができます。そのため自身のエリアが大丈夫か、どうか一度チェックしておきましょう。

2022年問題の影響を受ける人

先に注意してほしい点として、2022年が来たからと言って必ずしも地価が下落する訳ではありません。地価は色々な要因によって変動するため生産緑地の問題だけで変動を起こすとは言い切れません。

2022年問題の影響を深く受けるのは、土地の購入する人ではなく売りたいと考えている人の方だと言われています。生産緑地が多いエリアであれば、その時期に売却すると想定よりも安値で取引されてしまうかもしれません。また購入希望者が現れずに最悪の場合、自身で保有し続けると言った可能性もあるでしょう。そのため不動産の売却を検討中の方は、2022年よりも前の段階で行動を起こした方が無難です。少しでも高値で取引される時期に売却を行ってくださいね。

まずは自分の土地近辺に、生産緑地があるのかを確認してみましょう。

2022年問題は実際に起こりうるか

さて、ここまで起こりうる問題について話をしてきましたが、案外そこまで問題は大きくならないかもしれません。不動産業界では何度も●●年問題がありましたが、多くの問題は杞憂に過ぎ去りました。例えば東京のオフィスビルは2018年に空室だらけになる、という「2018年問題」がありましたが、実際は2019年にむしろオフィスビル業界は盛り上がりました。

今回の2022年問題に関しては「特定生産緑地制度」を施行するなど、政府も対策に動いています。そのため、そこまで大きな影響はない、という見方も出来るようです。

とはいえ、多くの生産緑地が売りに出されることは事実。注意深く状況を見て、売り時を見極めたら素早く売却するのが良さそうです。

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