不動産売却ガイド大阪編

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不動産売却をする人の必須情報

不動産売却を検討するなら、必要な準備をしよう

これから不動産売却を考えている人が知っておけば損はしない基本的な情報をお届けします。

不動産売却はある意味ギャンブルのようなもの。いつ誰にどれだけで売ればいいのかをベストな条件で決めるのは至難の業です。そこでこれを押さえておけばまず大丈夫というさまざまな知恵とテクニックを大公開です。

1.売却の流れ

不動産を売却する前にとりあえず知らなければいけないことがこれでしょう。不動産を売るときにどんな手順を踏んで行っていけばいいのか。

  • 売り出す前にすべきこと
  • 売るためにすべきこと
  • 売れた後にすべきこと

これらの詳細な内容を、手順に沿って具体的に解説しています。

売り出す前にすべきこと

売り出す前にもっとも重要なことは、周辺の物件の相場と売り出す物件の適正価格を知ることです。できるだけ高い価格で売り出したいとは思いますが、相場より高い価格に設定してもなかなか売れません。周辺の相場と適正価格を正しく知るための方法を知っておきましょう。

売るためにすべきこと

適正価格で売りに出しても、その物件を売りに出していることを知ってもらえらないと買手はつきません。印象を良くするために気を配り、多くの人の目に留めてもらえば、希望の価格で買い取ってもらう確率も高くなります。宣伝の方法や交渉にもコツが必要です。

売れた後にすべきこと

不動産は売れたらそれで終わりではありません。もし住んでいる家を売却する場合には、引き渡しまでに引っ越しを終えて、なるべく後から瑕疵が出てこないようにしておきましょう。売主に気持ちよく物件を引き渡し、税務処理などもきちんと行って一通りの流れが終了します。

不動産売買は複雑なように思われるかもしれませんが、着実に手順を追ってポイントを押さえていけば、失敗を減らしてスムーズに行うことができるでしょう。

2.仲介と買取の違い

不動産の売却を考えた時誰に相談しますか?そしてどうすれば一番メリットが大きいのか、自分にはどの業者が適しているのかをわかりやすく比較しながら説明します。

不動産を売却するには仲介と買取の2つの方法があります。この両者の大きな違いは、不動産会社が購入希望者の間に入って仲介を行ってくれるか、もしくは直接物件を買い取ってくれるのかということです。

仲介

不動産会社が売手と購入希望者との間に入って、手続きや交渉などを行います。希望の価格で売却できる可能性が高いですが、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

買取

不動産会社が直接物件を買い取ってくれます。希望の売却価格より低くなる可能性はありますが、すぐに売却できて手数料もかかりません。

仲介と買取にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、売却したい不動産のタイプやご自分の状況に合わせて選ぶことが重要です。

3.売りやすいタイミング

不動産を売却する際にとても重要なのがタイミングだと言われています。不動産を売却するベストなタイミングはどうやって知ればいいのか、そのポイントを紹介しています。

不動産の価値は一定ではありません。住宅なら経年劣化によって価格が下がることもありますが、それより重要なのが社会情勢や地価の変動などです。

常にアンテナを張り巡らせて、もっとも価値が高くなる時期や、買いたい人が増える時期などを予測することが売却するために適した時期を知るコツです。 また、不動産をいつ手放すかも大切です。いくら売り時であっても、その不動産が自分に必要な時に手放すことはできません。

まず自分の売りたい時期を明確にし、どんな人がいつ頃購入したいかを予測し、社会情勢も加味して判断しましょう。また、不動産にはローンや利回りもつきものですので、一概に早く売ればいいというわけではありません。

お金の流れであるキャッシュフローも意識しつつ、長い目で見て計算してみてください。

4.査定方法

不動産の売却をするときに決めなければいけない重要な要素は売却価格です。より高く売りたい、利益を出したいという気持ちとは裏腹に、適正価格を決めるのはなかなか難しいと言われています。どうすれば安心して適正価格で売却できるか、そのコツを紹介します。

いくら所有する不動産に自分で価値があると思っても、それを認めてもらえなければなかなか買手はつかないでしょう。そのため、適正価格がどいれくらいかを判断するには、不動産会社などで査定してもらう方法が確実です。

不動産会社の査定方法は、過去に売却された物件を比較されて行う方法や、市場の相場と比較する方法などがあります。ただ、不動産の適正価格も流動的であり、査定してもらっても購入希望者が適正だと思わなければ契約には至りません。

もし、査定してもらった価格で売却したいと思った場合には、不動産会社に直接買い取ってもらうほうが価格の変動は少ないかもしれません。
どちらを選ぶにしても、まず査定してもらってから検討してみましょう。

5.不動産売却に必要な書類

不動産の売却手続きが複雑だと感じる大きな要因に、書類の多さが挙げられるでしょう。 ふつうに生活している時には縁のない名称の書類も多く、どうやって用意すればいいかわからないことも多いものです。

スムーズに手続きを進めるために、どのような書類が必要か把握しておきましょう。

不動産売却に必要な書類には、大きく分けて「売り主に関するもの」「権利に関するもの」「建物に関するもの」の3種類があります。

「売り主に関するもの」は、身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票など。相続物件などの場合は、遠方に住む親類の書類が必要なこともありますので、複数人の共有名義の場合は早めに準備しましょう。

「権利に関するもの」は、登記済権利書、または登記識別情報・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書などです。これらは、その不動産の所有者が登記名義人であることを証明するもので、法務局から交付されます。

「建物に関するもの」は、土地測量図・境界確認書・建築確認済証、および検査済証・建築設計図書・工事記録書などです。不動産がマンションの場合は、「マンションの管理規約」なども必要になります。

建築設計図書や工事記録書などは、不動産売買に必ずしも必要なわけではありませんが、買手が納得して安心できるよう、できるだけ建物に関する書類は用意していたほうがいいでしょう。

これらの書類は請求先もまちまちで、そろえるまで時間がかかりますので、売却を検討しているのならば早めに少しずつでも準備し始めることをおすすめします。せっかく条件に合う買手が現れても、書類がそろっていないとそのチャンスを逃すことにもなりかねません。難しいことや不明点は不動産会社に相談しながら進めていきましょう。

6.売却しにくい不動産の特徴

自己所有の戸建やマンションが思うように売却できず、時間ばかりが経過してしまえば、その後の資金繰りを含めたライフプランへの悪影響が避けられません。

こうした状況を回避するためにも、売れにくい不動産に共通して見られる特徴を知り、対象となる物件がそれらに該当するのかどうかを見極め、適正な販売価格を設定しなければなりません。ちなみに売れにくい理由は物件自体に見られるとは限らず、周辺の環境などの影響も少なくありません。

7.不動産売却の理由

不動産売却の理由は人によって、そして家庭によってさまざまです。

多額の借金を抱えてしまってその返済のために売却を決める人もいれば、投機目的で売却益を得るために売る人、相続税の納税資金を確保するために売却する人もいます。このような経済的な要素以外に、家庭的な問題が売却の動機になるケースもあります。

例えば、ライフスタイルの変化で今よりもっと快適な住居を得たいと考えて売却を決意したり、転勤や転校で家族全員が引っ越すことになって現在住んでいる家を売却するといったケースです。また、子供が独立するなど家族構成が変化することも、売却の理由になります。

8.不動産坪単価を知って、後悔しない不動産売却をしよう!

坪単価とは、一坪あたりの価格のことです。公的な文書には坪の記載ではなく、平米で記載されます。一般的に、おおよそ1坪あたり3.3平米です。不動産業界などでは、平米ではなく坪を用いられることもあるため、覚えておいた方がいいでしょう。

公示価格と路線価は国が公表している土地の価格のことです。公示価格は、土地価格の目安にすることができるでしょう。ただ土地価格は変動が激しいため、不動産のプロによる査定を受けるようにしてください。

9. 不動産売却するなら、一般媒介と専任媒介どっちがいいの?

不動産売却する方法の一つに、不動産会社を仲介し契約する「媒介契約」があります。媒介契約は大きく分けると3種類。一般媒介と専任媒介、専属専任媒介の3つです。

一般媒介は複数の不動産会社と契約することができ、自分でも売買することができます。一方、専任媒介は不動産会社を1社に絞って依頼する媒介契約です。それぞれにメリット・デメリットがあります。それぞれの契約の内容を知って、自分にあった媒介手段を選択し高額売却を行ってください。

10. 入札のメリット・デメリット~不動産を売却するために~

不動産を売却する際、入札を行う人が徐々に増えてきています。入札を行うことで、不動産を高額で売ることができる場合もあるでしょう。反対に希望者が集まらないなどのケースも。しっかりメリットとデメリットを知って、不動産を最適な条件で売却できるようにしてくださいね。

入札には価格設定など専門的な知識が必要になってきます。入札に詳しい不動産会社などのサポートを受けることが大切です。自分に合った方法で不動産売却を行いましょう。

11. 不動産売却をする際にリフォームは必要?

不動産を売却するとき、リフォームを行わない方が良い場合が多くあります。リフォームを行うことで、売却がスムーズにすすまないなどのケースもあるため注意しましょう。リフォームにかかる費用も考慮しながら、行うかどうかを考えてくださいね。

リフォームではなく、小規模修繕やクリーニング、家具のコーディネートなどを検討することも大切です。信頼できる不動産会社と話し合いながら、不動産売却を行いましょう。

不動産売却を決める前に

適切に不動産の売却をするというのは一筋縄ではいきません。それは単に不動産を売るというだけにとどまらず、過去・現在・未来を見据えた眼をもつことが要求されるからです。今ある家を売る、マンションを売るという単純な発想で売却を決めると思わぬ損をしてしまうこともあります。

不動産は流動するともいわれます。あなたを含め、一般的な売主は不動産の素人です。世の中の流れに合わせた売却プランをしっかり立ててベストな売却方法を考えてくれる信頼できるパートナーを見つけるのが最善策でしょう。

あなたが売りたい不動産を欲しいと思っている人は、すぐそこにいるかもしれません。目先の利益や数字に惑わされることなく良い取引ができることを願っています。

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