不動産売却ガイド大阪編

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相続物件

何らかの形で相続物件を取得しても、手続きが面倒だったり、遠方にあったり、特に使用する目的もなかったりと、放置されている方は多いのではないでしょうか。収益物件となる相続物件を所持していても、活用しなければ損をしてしまう恐れがあります。ここでは、相続物件を売却せず放置していると起こりうるデメリットやリスク、また売却にかかる費用をまとめてみました。大阪の地価と市場動向についてもご紹介いたしますので、売却する際の参考にしてみてください。

相続物件を売却しないデメリットとリスク

固定資産税がかかる

個人が所有する不動産は、投資目的やマイホームとして購入するだけではありません。所有者に万が一のことがあった場合、親から子へと所有権が引き継がれます。しかし、親から引き継いだ物件など、管理が難しいと言って放置するのは良くありません。なぜならその間にも、相続物件を所持しているだけで所有者に対して毎年、固定資産税が課されていくからです。所持している間は固定資産税を払い続けなければいけませんし、必要のない物件を定期的に管理しなければいけないことになります。管理されずに状態が悪くなっていく一方だと物件が傷み、不動産としての価値が下がってしまうだけなのです。

放置によって不動産の価値が下がる

不動産は築年数が古くなるにつれて、資産価値が下がっていきます。つまり、相続物件を持っていても放置している間にその不動産の価値はどんどん低下しているのです。また、近年では「空き家問題」が深刻な課題になっています。管理されないまま放置された空き家が増えれば、景観が悪くなり周辺住民に迷惑をかけることも。しまいには不法投棄の温床になり、火災を引き起こす原因にもなりかねません。相続によって取得した不動産が活用されず必要でない場合は、デメリットを回避するためにも早めの売却を考えてみてはいかがでしょうか。

収益物件にしても赤字になる場合がある

思い出があって売却できずにいる相続物件を、収益物件として借家にしても赤字になる場合があります。メンテナンスを定期的にしていたわけでないのなら尚更。築年数が古ければ古いほど、屋根・外壁・給排水管・防水面や各設備の補修や交換に修繕費用がかかってしまいます。また敷地内の木を勝手に切られたり、壁を壊されたりと、入居者とのトラブルも起こりかねません。入居者の動向を気にして築年数が古い物件の維持費を支払い続けるより、いっそのこと不動産を売却してしまったほうが気持ちも楽になるのではないでしょうか。

相続物件の売却にかかる費用

相続物件の売却には、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。ここでは、それぞれの費用について詳しくご紹介いたしますので、ぜひ参考にしてみてください。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介のパートナーである不動産業者へ契約成立の報酬として支払うお金のことです。仲介手数料には上限が定められています。

計算式は、【仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)×消費税率】です。法律によって、以下の表に記載されているパーセンテージが仲介手数料の上限額とされております。しかし、これはあくまでも【上限】のみ。不動産仲介業者との交渉次第で金額が変わりますし、支払わなくても大丈夫というケースもまれにあります。

不動産の売買価格 手数料の上限
200万円以下 5%
200万円超 400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

例えば、2,000万円の3LDKマンションを売却したとして、仲介手数料の上限額はいくらになるのでしょうか。上記で紹介した計算式をもとに算出してみましょう。

<計算方法>

2,000×3%+6万円=66万円(税別)

印紙代

印紙代とは売買契約書に貼付する「印紙税」のことです。書面の作成者に支払う義務があり、決められた金額の収入印紙を購入して書類に貼付。割り印を押して初めて税の支払いが完了になるのです。収入印紙の金額は契約書によって決められています。もし貼らなかった場合、通常の3倍の過怠税が課されてしまいますので、納税漏れがないように収入印紙のルールをきちんと理解しましょう。

記載金額 印紙税額
1万円未満 非課税
1万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1000万円以下 5,000円
1000万円超5000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円

税金

抵当権抹消登記の免許税(該当者のみ)

不動産に抵当権が設定されている場合は抹消する必要があります。売却する不動産を担保に銀行で借り入れを行なっていれば、その家や土地に借入銀行が抵当権を設定しているはずです。抵当権がついた不動産を購入する人はいないので、売却する際には借入金を全額返済して抵当権の抹消を行なうようにしましょう。銀行側が不動産登記簿謄本から消してくれるわけではないので、自分で早めの抹消が必要になることを念頭に入れておいてください。

不動産譲渡所得税(利益が出た場合のみ)

不動産を売却した際に生まれる「所得」が対象となります。つまり、不動産購入時よりも高い金額で売却した場合にのみ課せられる税金です。不動産売却時に生まれる所得は「売却益」と呼ばれますが、これは単純に売値から購入時の金額を差し引いたものではありません。購入時の金額に加えて諸経費を差し引き、残った金額が「譲渡所得」と見なされます。

譲渡所得が課税対象になることは滅多にありませんが、もし対象となった場合には確定申告にて税金を納める必要があります。期限は売却したその年の年度末です。

不動産譲渡所得税の計算方法

譲渡取得税の計算方法は、【譲渡取得税=譲渡取得×譲渡取得税の税率】です。

譲渡取得を算出するには、【譲渡取得=売却価格-(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却にかかった諸経費)】の式を使って算出できます。

譲渡取得税の税率は、不動産の所有期間によって異なることも。下記の表を参考にしてください。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

不動産を売却した年の1月1日を判断基準に、不動産の所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、未満であれば「短期譲渡所得」となります。

大阪の地価と市場動向

LCC就航に伴った外国人観光客の増加が、大阪市内の地価上昇の理由にあげられます。法務省発表による2016年2月の関西空港の外国人入国者数は、49万8.640人の成田空港、25万8,788人の羽田空港を上回って50万2,699人と、全国で1位です。繁華街や道頓堀など、観光客が訪れるエリアで実際に地価上昇の傾向が見られました。今後も増え続ける観光客とともに、ホテルの増設や施設などの再開発・新駅設置・鉄道の延伸計画が進んでいるエリアだといえます。

なかでも再開発が行われているエリアとして注目されているのが、大阪キタエリアの中心地、梅田駅の周辺にある梅田貨物駅跡。再開発終了はまだ先の話ですが、梅田だけではなくその周辺の不動産の地価にも大きな影響を与える可能性があります。

大阪で頻繁に行われている再開発エリアの特性を知ることも重要。近年、大阪市では再開発時に大規模な公園が併設されるケースが多く見られます。中之島周辺はビジネス街が立ち並ぶエリアとして有名ですが、市内に緑が少ないと問題になったこともあり、現在では再開発を含め周辺の緑地化にも力を入れているそうです。公園設置に伴い、子どもや家族向けの物件が周辺に増えて、ファミリー層が暮らしやすい環境に設備されるという需要があります。

鉄道の延伸計画も地価変動に大きな影響を与えることでしょう。すでに工事が始まっているものや計画が行われているものまで、各路線の状況はさまざま。過去にあった阪神なんば線の開業時には、難波などの大阪中央区で約25%の地価上昇が見られました。また、既存路線への新駅設置に伴った再開発も多く実施されています。最近では2016年3月にJR大阪駅を経由する新快速の沿線に、麻耶駅が開業されたことでも注目されました。

再開発によって、そのエリアや住民の特性を変えてしまうこともあります。事前に周辺で行われている再開発の情報や鉄道の新線開通情報を収集しておいたほうがいいでしょう。特に大阪市は地価が上昇しているので、売却を考えているのなら今のうちですよ!

大阪の不動産売却スピード早見表
会社名 売却スピード
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三井のリハウス 最短1カ月ほど
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