不動産売却ガイド大阪編

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相続物件

家 相続

何らかの形で相続物件を取得しても、手続きが面倒だったり、遠方にあったり、特に使用する目的もなかったりと、放置されている方は多いのではないでしょうか。

収益物件となる相続物件を所持していても、活用しなければ損をしてしまう恐れがあります。

ここでは、相続物件を売却せず放置していると起こりうるデメリットやリスク、また売却にかかる費用をまとめてみました。大阪の地価と市場動向についてもご紹介いたしますので、売却する際の参考にしてみてください。

相続物件を売却しないデメリットとリスク

固定資産税がかかる

個人が所有する不動産は、投資目的やマイホームとして購入するだけではありません。所有者に万が一のことがあった場合、親から子へと所有権が引き継がれます。しかし、親から引き継いだ物件など、管理が難しいと言って放置するのは良くありません。なぜならその間にも、相続物件を所持しているだけで所有者に対して毎年、固定資産税が課されていくからです。所持している間は固定資産税を払い続けなければいけませんし、必要のない物件を定期的に管理しなければいけないことになります。管理されずに状態が悪くなっていく一方だと物件が傷み、不動産としての価値が下がってしまうだけなのです。

放置によって不動産の価値が下がる

不動産は築年数が古くなるにつれて、資産価値が下がっていきます。つまり、相続物件を持っていても放置している間にその不動産の価値はどんどん低下しているのです。また、近年では「空き家問題」が深刻な課題になっています。管理されないまま放置された空き家が増えれば、景観が悪くなり周辺住民に迷惑をかけることも。しまいには不法投棄の温床になり、火災を引き起こす原因にもなりかねません。相続によって取得した不動産が活用されず必要でない場合は、デメリットを回避するためにも早めの売却を考えてみてはいかがでしょうか。

収益物件にしても赤字になる場合がある

思い出があって売却できずにいる相続物件を、収益物件として借家にしても赤字になる場合があります。メンテナンスを定期的にしていたわけでないのなら尚更。築年数が古ければ古いほど、屋根・外壁・給排水管・防水面や各設備の補修や交換に修繕費用がかかってしまいます。また敷地内の木を勝手に切られたり、壁を壊されたりと、入居者とのトラブルも起こりかねません。入居者の動向を気にして築年数が古い物件の維持費を支払い続けるより、いっそのこと不動産を売却してしまったほうが気持ちも楽になるのではないでしょうか。

相続物件の売却にかかる費用

相続物件の売却には、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。ここでは、それぞれの費用について詳しくご紹介いたしますので、ぜひ参考にしてみてください。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介のパートナーである不動産業者へ契約成立の報酬として支払うお金のことです。仲介手数料には上限が定められています。

計算式は、【仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)×消費税率】です。法律によって、以下の表に記載されているパーセンテージが仲介手数料の上限額とされております。しかし、これはあくまでも【上限】のみ。不動産仲介業者との交渉次第で金額が変わりますし、支払わなくても大丈夫というケースもまれにあります。

不動産の売買価格 手数料の上限
200万円以下 5%
200万円超 400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

例えば、2,000万円の3LDKマンションを売却したとして、仲介手数料の上限額はいくらになるのでしょうか。上記で紹介した計算式をもとに算出してみましょう。

<計算方法>

2,000×3%+6万円=66万円(税別)

印紙代

印紙代とは売買契約書に貼付する「印紙税」のことです。書面の作成者に支払う義務があり、決められた金額の収入印紙を購入して書類に貼付。割り印を押して初めて税の支払いが完了になるのです。収入印紙の金額は契約書によって決められています。もし貼らなかった場合、通常の3倍の過怠税が課されてしまいますので、納税漏れがないように収入印紙のルールをきちんと理解しましょう。

記載金額 印紙税額
1万円未満 非課税
1万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1000万円以下 5,000円
1000万円超5000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円

税金

抵当権抹消登記の免許税(該当者のみ)

不動産に抵当権が設定されている場合は抹消する必要があります。売却する不動産を担保に銀行で借り入れを行なっていれば、その家や土地に借入銀行が抵当権を設定しているはずです。抵当権がついた不動産を購入する人はいないので、売却する際には借入金を全額返済して抵当権の抹消を行なうようにしましょう。銀行側が不動産登記簿謄本から消してくれるわけではないので、自分で早めの抹消が必要になることを念頭に入れておいてください。

不動産譲渡所得税(利益が出た場合のみ)

不動産を売却した際に生まれる「所得」が対象となります。つまり、不動産購入時よりも高い金額で売却した場合にのみ課せられる税金です。不動産売却時に生まれる所得は「売却益」と呼ばれますが、これは単純に売値から購入時の金額を差し引いたものではありません。購入時の金額に加えて諸経費を差し引き、残った金額が「譲渡所得」と見なされます。

譲渡所得が課税対象になることは滅多にありませんが、もし対象となった場合には確定申告にて税金を納める必要があります。期限は売却したその年の年度末です。

不動産譲渡所得税の計算方法

譲渡取得税の計算方法は、【譲渡取得税=譲渡取得×譲渡取得税の税率】です。

譲渡取得を算出するには、【譲渡取得=売却価格-(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却にかかった諸経費)】の式を使って算出できます。

譲渡取得税の税率は、不動産の所有期間によって異なることも。下記の表を参考にしてください。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

不動産を売却した年の1月1日を判断基準に、不動産の所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、未満であれば「短期譲渡所得」となります。

大阪の地価と市場動向

地価 上がる

国土交通省が発表している平成30年地価公示によると、大阪圏の地価の対前年平均変動率はほとんどのエリアで増加傾向にあります。

住宅地の場合、東大阪の住宅地で若干のマイナスが見受けられますが、それ以外の地域や商業地に関しては軒並みプラスで推移しており、現在もなお地価は上昇し続けていると言えます。[注1]

もともと大阪圏は人の集まるエリアとして知られていますが、ここ数年順調に地価が上がり続けているのはひとえに外国人観光客が増加しているためです。

官公庁がまとめた「訪日外国人消費動向調査(2,018年4月~6月期)」によると、観光やレジャー目的で日本を訪れた外国人の都道府県別訪問率は東京(41.6%)や京都(31.2%)を抑え、大阪が41.8%と見事トップに輝きました。[注2]

ちなみに同年1~3月期でも大阪がトップに立っており、いかに多くの外国人が大阪を訪れているかがわかります。

もちろん主要な空港があるというのもひとつのアドバンテージではありますが、最も大きな理由は大阪ミナミの発展です。

かつては三大百貨店があり、再開発も着々と進んでいる大阪キタエリアが大阪の中心という位置づけになっていましたが、ここ最近はミナミエリアの注目度が急上昇。

200以上の店が建ち並ぶ黒門市場や、ミナミエリアのランドマークとして知られる高島屋大阪店は連日外国人観光客で賑わっており、いずれも売上は前年度比を大きく上回っています。

ミナミエリアが発展した理由は、関西空港に降り立った外国人観光客が直通電車でミナミに入り、そこを拠点として関西観光を楽しんでいるためで、昨今の訪日ブームがミナミエリアの躍進を後押しした形になっています。

また、神戸市・三宮まで約30分。京都市の中心部まで約40分でたどり着けるというアクセスの良さも人気の秘密で、日本の主要な観光地をあちこち楽しみたいと考えている外国人観光客にとってまさにうってつけのエリアと言えるでしょう。

もちろん再開発が進められるキタエリアの人気も相変わらず。もともとキタとミナミは地下鉄を使えばわずか8分ほどで行き来できるため、両者が発展すれば今後も商業の発展が見込めます。

一方、住宅地の地価も微増しており、特に堺市は平成29年度から1.2%増と他エリアより大きな伸び率を見せています。

堺市と言うと職人の街というイメージが強いのですが、大阪市に次ぐ面積と人口を有していることや、大阪市に隣接していることから、大阪市に通勤する人のベッドタウンとし人気を集めています。

同じ堺市でも北側は通勤者や転勤族向けのマンションが多い一方、南側は緑の多いのどかな雰囲気でファミリー層にぴったり。ニーズや世帯構成などによって住み分けしやすいところも人気の理由となっています。

大阪はまだしばらく住宅地、商業地とも地価が上昇する可能性が高いので、不動産売却を考える場合はなるべく早めに行動に移したほうがよいでしょう。

[注1]国土交通省:大阪圏の地域別対前年平均変動率[pdf]

[注2]国土交通省:訪日外国人消費動向調査

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