不動産売却ガイド大阪編

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マンション

大阪周辺のマンションの相場から売却価格を推測

大阪周辺でマンションの売却を考えている人なら、まず参考にしたいのが売出価格(=売主が売りたい価格)。マンションの売出価格相場を知ることは、適正価格の決定にとても役立ちます。自分の所有する不動産が、どれくらいの価格で販売されているのかの目安にしてくださいね。

今回、関西エリアで代表的な、大阪市と堺市、その他のエリアのマンション売り出し価格を調べた結果を紹介します。

大阪市のマンション売却相場

  • 1R 501~7,000万円
  • 1K/1DK 501~6,000万円
  • 1LDK 100~5,000万円
  • 2K/2DK 501~3,000万円
  • 2LDK 501万~1億円
  • 3K/3DK 501万~2,000万円
  • 3LDK 501万~5億円
  • 4K/4DK 1,001~2,000万円
  • 4LDK 1,001~8,000万円
  • 5LDK以上 1,501~3,000万円

吹田市のマンション売却相場

  • 1K ~1,500万円
  • 1DK/1LDK 1,500~3,000万円
  • 2K/2DK/2LDK  1,500~5,000万円
  • 3K/3DK/3LDK  1,500~4,000万円
  • 4K/4DK/4LDK  1,000~6,000万円

豊中市のマンション売却相場

  • 1DK/1LDK ~3,000万円
  • 2K/2DK/2LDK 1,500~8,000万円
  • 3K/3DK/3LDK 1,000~5,000万円
  • 4K/4DK/4LDK 1,000~6,000万円
  • K5 2,500~3,000万円

茨木市のマンション売却相場

  • 1DK/1LDK ~1,500万円
  • 2K/2DK/2LDK 1,000~4,000万円
  • 3K/3DK/3LDK 1,000~5,000万円
  • 4K/4DK/4LDK 1,000~4,500万円

高槻市のマンション売却相場

  • 2K/2DK/2LDK 1,000~7,000万円
  • 3K/3DK/3LDK 1,000~6,000万円
  • 4K/4DK/4LDK 1,500~3,500万円

堺市のマンション売却相場

  • 1R~1DK 480~2,130万円
  • 1LDK/2DK 630~2,410万円
  • 2LDK/3DK 980~3,474万円
  • 3LDK/4DK 1,224~3,727万円
  • 4LDK/5DK 1,417~4,853万円
  • 5DK以上 1,670万円

枚方市のマンション売却相場

  • 1R~1DK 562万円
  • 1LDK/2DK 705万円
  • 2LDK/3DK 1,850万円
  • 3LDK/4DK 1,663万円
  • 4LDK/5DK 1,837万円

東大阪市のマンション売却相場

  • 1R~1DK 430万円
  • 1LDK/2DK 882万円
  • 2LDK/3DK 1,630万円
  • 3LDK/4DK 1,536万円
  • 4LDK/5DK 1,805万円
  • 5LDK以上 8,200万円

八尾市のマンション売却相場

  • 2LDK/3DK 1,285万円
  • 3LDK/4DK 1,916万円
  • 4LDK/5DK 1,384万円

摂津市のマンション売却相場

  • 2LDK/3DK 1,430万円
  • 3LDK/4DK 2,150万円

守口市のマンション売却相場

  • 1R~1DK 1,280万円
  • 1LDK/2DK 460万円
  • 2LDK/3DK 1,265万円
  • 3LDK/4DK 1,823万円
  • 4LDK/5DK 2,047万円
  • 5LDK以上 1,888万円

門真市のマンション売却相場

  • 1LDK/2DK 1,191万円
  • 2LDK/3DK 1,844万円
  • 3LDK/4DK 2,119万円
  • 4LDK/5DK 1,646万円

松原市のマンション売却相場

  • 1LDK/2DK 2,428万円
  • 2LDK/3DK 1,023万円
  • 3LDK/4DK 1,441万円
  • 4LDK/5DK 1,875万円

やはり、最も高いのは大阪市です。最低価格はそれほど大きな差はないものの、最高価格は2~5倍程度の開きがあります。

人気の間取りは2LDKや3LDKで、どのエリアを見ても群を抜いて高い相場価格となっていることがわかります。広ければ高いというイメージがありがちなマンションですが、実際には間取りの使いやすさなど、付帯している条件によっても金額に大きな差が出るということもいえるでしょう。また、大阪駅(梅田駅)へのアクセスのよさなども価格に影響を与えているものと考えられます。

マンション売却の基礎知識

マンション売却の流れ

マンション売却の流れを8ステップでご紹介。流れを把握しているとその分動きやすくなるので、売却までの時間を短縮できます。

マンション売却8ステップ

  1. 査定
    マンションを売るためには査定を行なう必要があります。そこで重要なのは“不動産業者選び”です。不動産業者によってマンションの金額が大きく変わる場合があるので、査定は複数社にお願いしましょう。
  2. 媒介契約
    マンション売却活動を不動産に依頼するために交わす契約を“媒介契約”と呼びます。媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類あり、それぞれ長所と短所が存在。ご自身のマンションにあった契約はどれかじっくりと考えて契約方法を決めてください。
  3. 売り出し開始
    マンションを売り出した後、スムーズに購入者が決まれば文句なしですが、なかなか売れない場合は値下げを行なって購入希望者を待つことも視野に入れなければいけません。簡単に値下げするのではなく、情報が十分に行き届いていない可能性もあるので、値下げを行なう場合はタイミングを見計らいましょう。
  4. 内覧
    購入希望者は必ず内覧をします。内覧で好印象を抱かせるためにも、早めに室内を整理整頓して小まめに掃除をすることが大切。特によく見られるキッチンや水回り、玄関やリビングはいつ購入規模者が現れても対応できるように、普段から綺麗に部屋を使うクセを身につけると◎。
  5. 購入申込
    内覧を経て気に入ってもらえると、購入申込書が届きます。申込書には買い手の希望価格が記載されていて、自身が出した価格より安い金額で値引き交渉されることが多いです。よくある手法なので、値引き交渉されることを前提に売り出し価格を設定すると良いでしょう。
  6. 売買契約
    お互いに納得できる条件で双方が了承したら契約を結びます。売主・買主・不動産業者が揃って売買契約書を作成。契約後にすぐ売却金が入ってくることはなく、契約書作成の段階では手付金を受け取ります。
  7. 決済と引き渡し
    契約を結んだら、あとは決算とマンションの引き渡しです。買主が現金で購入するなら決算日は契約日から約1ヶ月。住宅ローンを組むなら余裕を持たせることもあります。マンション引き渡し前に部屋の状態を回復する必要があるので、ハウスクリーニング業者に依頼。契約内容によっては、現状有姿(そのままの状態)でも問題ありません。
  8. 確定申告
    売却が終わったら残る作業は、確定申告のみです。自宅として使用していたマンションの売却なら、税金を納める必要はありません。赤字売却は税金を減らすことができるので、確定申告を必ず行なうようにしてください。

8ステップの流れを抑えて、売却を円滑に行ないましょう。

マンション売却にかかる費用

マンション売却には色々な出費が発生します。どのような費用が発生して、どれだけの費用がいるのかを算出。代表的な費用を3つ挙げてまとめました。

マンション売却にかかる費用

  1. 手数料
    不動産業者に支払わなければいけない仲介手数料。仲介手数料は完全成功報酬なので、マンションが売れたときにはじめて発生する費用になります。不動産は売却まで無償で活動することになるので、親身に売り手の意向を組んで対応してくれることがほとんどです。仲介手数料は売却代金によって多く変動します。売却代金から支払うことができるので、売却の知らせが入って即現金の用意をする必要はありません。
  2. 収入印紙代
    売買契約書に貼りつける収入印紙の代金は、1,000~5,000万円なら1万円。5,000万円を超える物件なら3万円になります。物件の値段によって変動しますが、そんなに痛い出費にはならないので安心です。
  3. 司法書士に支払う代金
    マンション売却には、さまざまな書類記入や登録をしなければならず、その手続きを司法書士に依頼するのが一般的です。依頼を行なう場合は、報酬を支払う必要があります。抵当権抹消登記で司法書士に支払う報酬は、1万円が相場。ただ報酬金額は司法書士や事務所によって変わるので、相場より多く支払うことになる可能性も念頭に入れておくとよいでしょう。

売却の理由別で知っておきたいこと

住み替え

「子どもが大きくなってきて今の家が手狭になってきた。」「実家の家族を介護するために引っ越したい…」など、マンション売却を行なう理由として、住み替えもよく挙げられます。住宅ローンが残っているマンションから一戸建て新居の購入を行なう場合は、以下の2ルートが一般的。

  • 残っている住宅ローンよりマンションが高く売れるなら売却OK、もしくは貯金で完済できたら何も問題はないので購入は自由。
  • 住宅ローンが完済できないときは、買い替えローンを利用する必要があり。

買い替えローンの仕組み

買い替えローンとは、新居のために必要な住宅ローンに以前の住まいを建てる際に組んだ住宅ローンを上乗せして貸してくれる仕組みを指します。簡単にまとめると、余分に貸したお金で最初のローンを返済して、新居を建てることです。住み替えローンと称する銀行もあります。こちらのローンを利用すると、売却と新居の購入が同時にできるメリットがあります。

住み替え売却方法

マンションから一戸建てに住み替える場合、取れる方法は3つあります。

  • マンション売却後に新居購入(売り先行)
    売却代金が分かるので新居購入の料金目安がつけやすい。
  • 新居購入後にマンション売却(買い先行)
    理想の新居を時間かけて探すことができる。
  • マンション売却と新居を同時に購入(同時進行)
    同時に動くので手続きによる手間が減る。

それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

マンション売却後に新居購入(売り先行)

  • メリット…資金繰りが楽なので確実に新居を購入することができる。
  • デメリット…売却が先なので済む場所がなくなる。新居に移るまで仮住まいをどこかでしなければいけない。

新居購入後にマンション売却(買い先行)

  • メリット…新居を買ってから引っ越すので住む場所に困らない。売買がスムーズに行なえる。
  • デメリット…購入資金を事前に用意する必要がでてくる。

マンション売却と新居を同時に購入(同時進行)

  • メリット…売却・購入に必要な書類の手続きをまとめてできるので、役所や法務局に行く回数が少なくなる。かなりの時間短縮になる。
  • デメリット…同時進行で動くため、情報を整理していないとどこかでトラブルが起こる可能性がある。

どちらにもそれぞれ良さがあるため、自身の置かれている状況に合わせてパターンを決めるとよいでしょう。一般的には売り先行のほうがほとんどで、資金に余裕がある方は買い先行を選択しています。

多くの方が選択する売り先行は料金の目安がつくので、資金繰りが比較的楽にできます。資金を用意してからの買い物になるので、後からお金に困ることがほとんどありません。住宅に関するお金をきちんと管理していないと、突然の出費に耐えられなくなります。安心・安全の方法を選ぶなら売り先行がおすすめです。

転勤

仕事による転勤でどうしてもマンションを売却しなければならないとき、気を付けておきたいポイントが3つあります。

  1. 転勤前に売るか、転勤後に売るか決める
    急な転勤が決まった場合、転勤日まで日数がないこともあります。転勤日までに売れたら一番楽ですが、マンションの売買は大きな取引になるので長引くことも考えらます。先に期日を決めると動き方が変わってくるので、転勤前・後どちらの期日で売り出すか早い段階で決めるようにしましょう。
  2. 安易な値下げはしない
    転勤日前にマンションを売却したいが、時間がないと焦って安易な値下げに走らないように注意してください。タイムリミットが迫ってくると値下げをしたほうがよいと訴えてくる業者がいます。業者の話を鵜呑みにするのではなく、このタイミングの値下げが本当に問題ないかきちんと確認しましょう。住宅ローンの残債があるなら、それを支払える金額で売り出したいところ。どうしても転勤前の売り出しは厳しいとわかったら、一度賃貸に出すことや転勤後に売却活動を行なうことを検討するとよいかもしれません。
  3. 転勤後の売却はお金に要注意
    転勤後の売却活動のメリットは、スケジュールを立てて気持ちに余裕のある売却活動ができること。デメリットは、住宅ローンが残っていたら支払いも転勤後の住宅家賃と2重払いをしなければならないことです。さらに、遠く離れると売却を依頼した不動産の活動が取れにくくなってしまうので、その点においても不利と言えます。

個人の事情によるので断言はできませんが、転勤におけるマンション売却でおすすめの方法は、転勤後にできるだけ早く相場に近い金額で買い取ってもらうことです。早期売却を目指して計画的に行動するように心掛けましょう。

離婚

夫婦でマンションを購入して離婚した場合、マンションを売却したほうがよいと言われています。理由は2点です。

  1. 住宅ローン返済滞納の危険性が高い
    マンション購入時の住宅ローンは離婚後も有効です。そのため、連帯保証人として名前が載っている限り支払いが滞納続きだと支払い義務が発生。離婚しても連帯保証人から名前を外せないことを理解していないと、返済が滞った際に急に連絡が入って大変な目にあう恐れがあります。
  2. トラブルが発生しやすい
    登記の名義が夫婦の共有名義だと、色々なトラブルが発生しやすくなります。共有名義は相続や売却時に非常に手間がかかるため、すぐに名義変更を行なうべきです。「売却しようにも相手が音信不通で売却手続きができない。」「マンション相続時に住宅ローンが残っていて、不動産の名義変更ができない…」など、よくあるトラブルとして、売却や相続が挙げられます。別れた後にトラブルが発生すると非常に手間がかかるので、離婚のタイミングでマンションを売却することをおすすめします。

住宅ローン残債によって売却方法が異なる

住宅ローンが残っている段階でマンション売却を決めた場合、住宅ローンの残債によって売却方法は大きく変わります。一般的にどのような売却方法が取られるのかまとめてみました。残っている住宅ローンを売却代金で完済できるかどうかで、売却方法が異なります。売却方法は2つ。

  • 一般不動産売却…一般的な方法でマンションを売却することが可能。余ったお金は夫婦で分け合う。
  • 任意売却…相場に近い価格で売却はできる。しかし、仕組みが特殊なので金融機関との交渉が入る。

売却代金で住宅ローンを完済できるなら一般不動産売却、できないなら任意売却となります。一般不動産売却できるなら大きな問題はありませんが、任意売却となると少し注意が必要です。任意売却は金融機関との交渉が入ってくるので、対応方法がわからない場合は、任意売却専門の不動産会社に対応を依頼しましょう。

相続

相続したマンションを売却する流れをまとめました。

相続登記を行なう

マンションを相続したら不動産名義を変更する手続きとして、相続登記が必要です。変更期限は定められていませんが、後回しにしていると他の相続人が勝手に名義変更を行なってトラブルを引き起こす可能性があります。トラブルを避けるためにも、相続登記はなるべく早く行なうようにしましょう。

相続登記は個人で行なうこともできます。手順は以下の通りです。

  1. 相続登記の方法を調査
    相続登記のやり方が分からない場合、方法を調べることから始まります。調べる方法は専門書・インターネットと色々ありますが、法務局や法律事務所にまずは相談してみましょう。相談してみた結果、「申請書類の取得が大変そう。」「時間が思った以上に時間がかかる…」と判断したら、すぐに司法書士に依頼をかけることをおすすめします。無理に個人で申請を行なって不備が生じても、対処することができないならプロにお任せしましょう。話を聞いたうえで個人できると判断したら、次は必要書類の収集です。
  2. 被相続人と相続人の戸籍謄本収集
    相続登記に一番重要な書類は戸籍謄本です。マンションを受け取る側の相続人は現在の戸籍謄本のみで申請できますが、譲る側の被相続人の戸籍謄本は生まれてから亡くなるまでのあらゆる戸籍謄本を用意しなければいけません。引越しをよくしていたなら日本全国から集め、生まれが大正・明治なら、その時代の謄本を集める必要があります。古いものだと手書きであったりどこかで紛失されていたりする可能性もあるので、根気よく探す覚悟をしておきましょう。
  3. 遺産分割協議書作成
    必要書類を全て集めたら、次は遺産分割協議書の作成に入ります。遺産分割協議書は、誰がどの不動産を相続するのか決める重要な書類です。ここで少しでもミスがあると、書類は無効扱いになってしまいます。無効扱いだといつまでも相続登記が終わらないので、慎重に書類作成を行ないましょう。
  4. 法務局で登記申請
    全ての準備が整ったらいよいよ法務局に申請です。法務局のチェックで引っかかってしまったら、訂正願いの連絡が入ります。大きい修正が入ると相続人全員の実印が必要になるので、申請を行なう際は記入漏れ・ミスがないか細かく確認をしてください。

相続したマンションの売却

相続登記で名義を変更した後は、通常通りのマンション売却の手順で進めて問題ありません。

  1. 査定
  2. 媒介契約
  3. 売り出し開始
  4. 内覧
  5. 購入申込
  6. 売買契約
  7. 決済と引き渡し
  8. 確定申告

相続マンションの売却は手続きが多いため、個人で行なうには時間と労力がかかります。申請にはある程度の日数が必要であることを念頭においておきましょう。

大阪におけるマンション売却の市場動向

過去のデータから、大阪の動向を紐解いてみました。現状のマンション売却の市場や、今後の展望を考えていきましょう。

成約件数

売却の成約件数を、月ごとに見てみると1年を通して傾向が見えてきます。

  • 1月…1月は年初めでお金の流れが流動的。契約は減少する時期。
  • 3月…転勤や進学、昇進など環境の変動する時期。この機会にという流れが生まれ、成約が増加する時期。
  • 8月…8月は暑さが厳しく、引っ越しは敬遠されがち。お盆の帰省なども絡み成約が減少する時期。

1年を通して言えることは、1月は成約は少ないものの、3月に向けてピークまで上昇、その後じわじわと減少していくという流れがあるようです。

年間の成約件数を見てみると、2011年を境に成約件数は増加傾向です。

2015年は今のところそれほど増加はないものの、減少もなく横ばい状態。こういった年ごとの動向は、大きく変動することはありませんので、売却をいつ頃にするか迷っている人は、これらの状況を参考にタイミングを計るといいですね。

売買価格

東日本大震災以前の2010~2013年の売出価格は、2011年1月が最も高い水準にありました。しかし、その後の震災や日本経済の冷え込みなどの影響もあり、2013年の年末にあったマイナスのピークまで下落。そのまま停滞時期が続いていました。

その後、政権が代わり経済復興が進められた影響で、現在は少しずつではありますが上昇傾向にあるといわれています。

今後の展望

これらの状況からわかることは、現在のマンションの売却価格は少しずつ明るい兆しを見せているといえます。

今のところは大きな変動はなく、高水準で推移していくでしょう。大きな世相の変化や社会現象などの要因がなければ、じわじわと売出価格の上昇傾向が期待できそう。市場に敏感に目を向けて、売却のタイミングを見極めることが大切です。

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