不動産売却ガイド大阪編

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一戸建て

大阪市周辺の家、売却相場はどれくらい?

大阪市や堺市およびその周辺エリアで戸建ての売出価格を間取りごとに調査しました。中古の戸建て物件の売却を予定している人は、これらを参考に適正価格の予想をしてみましょう。

大阪市

  • 1R~1DK 400~1700万円
  • 1LDK~2DK 350~3300万円
  • 2LDK~3DK 770~4500万円
  • 3LDK~4DK 1380~5800万円
  • 4LDK~5DK 2400~5900万円
  • 5LDK以上 1200~1億3000万円

吹田市

  • 2LDK 5,000~8,000万円
  • 3LDK 6,000万円
  • 4LDK 2,500~1億5,000万円
  • 5LDK 2,500~1億5,000万円

豊中市

  • 2LDK 4,000~1億5,000万円
  • 3LDK 3,000~6,000万円
  • 4LDK 2,500万円~2億円
  • 5LDK 2,500~1億5,000万円

茨木市

  • 2LDK 3,000~8,000万円
  • 3LDK 3,000~6,000万円
  • 4LDK 2,000~5,000万円
  • 5LDK 2,500~5,000万円

高槻市

  • 2LDK 1,000~4,000万円
  • 3LDK 1,500~7,000万円
  • 4LDK 1,500~6,000万円
  • 5LDK 2,500~7,000万円

堺市

  • 1R~1DK 3,300万円
  • 1LDK~2DK 180~3,500万円
  • 2LDK~3DK 415~5,500万円
  • 3LDK~4DK 350~6,000万円
  • 4LDK~5DK 300~5,300万円
  • 5LDK 600~8,300万円

東大阪市

  • 1R~1DK 1,000万円
  • 1LDK~2DK 300~700万円
  • 2LDK~3DK 230~3,200万円
  • 3LDK~4DK 300~4,700万円
  • 4LDK~5DK 440~1億1,800万円
  • 5LDK 250~2億円

八尾市

  • 1R~1DK (該当なし)
  • 1LDK~2DK 690万円
  • 2LDK~3DK 300~3,400万円
  • 3LDK~4DK 400~4,000万円
  • 4LDK~5DK 500~5,700万円
  • 5LDK 840~7,800万円

摂津市

  • 1R~1DK (該当なし)
  • 1LDK~2DK 600~1,500万円
  • 2LDK~3DK 230~3,400万円
  • 3LDK~4DK 700~4,700万円
  • 4LDK~5DK 1,000~6,200万円
  • 5LDK 1,400~5,500万円

守口市

  • 1R~1DK 400万円
  • 1LDK~2DK 380~800万円
  • 2LDK~3DK 220~3,000万円
  • 3LDK~4DK 200~3,400万円
  • 4LDK~5DK 630~4,300万円
  • 5LDK 790~7000万円

門真市

  • 1R~1DK (該当なし)
  • 1LDK~2DK 740~1,500万円
  • 2LDK~3DK 320~2,200万円
  • 3LDK~4DK 150~3,800万円
  • 4LDK~5DK 620~4,100万円
  • 5LDK 450~5,500万円

松原市

  • 1R~1DK 420万円
  • 1LDK~2DK (該当なし)
  • 2LDK~3DK 230~2,000万円
  • 3LDK~4DK 100~3,600万円
  • 4LDK~5DK 600~3,400万円
  • 5LDK 600~3,400万円

枚方市

  • 1R~1DK (該当なし)
  • 1LDK~2DK 290~2,200万円
  • 2LDK~3DK 200~4,500万円
  • 3LDK~4DK 380~7,000万円
  • 4LDK~5DK 430~8,000万円
  • 5LDK 670~1億3,000万円

戸建て売出価格の動向は

戸建ての売出価格をみてみると、大阪市とその他の地域では価格の落差が大きいことがわかります。

そして、2LDKから4DKの家族で使いやすい間取りが人気です。大きすぎず小さすぎずで、近頃の核家族化や子供が1人から2人くらいの家族構成向けの物件が多いようですね。

実は年々戸建ての購入傾向は減少しています。その一方、将来的な管理費用も含めた付帯費用を考慮して、マンションを購入するという動きも進んでいます。そのため、大阪市であっても都市部ならまだ買手が見つかりますが、周辺エリアとなると年々厳しくなることが予想されます。

なかには1年経っても買い手がつかない、値を下げても売れないといった事態が起こることも。そうなると、予定していた家の買い替えもままならない状況になることも想定されます。

そういったリスクを考えて、売却方法も慎重に選ぶと共に早めの売却を考えたほうがよいかもしれません。

不動産売却の基礎知識

戸建て売却の流れ

戸建ての売却を考えている方は、まず売却の流れを確認しましょう。

  1. 相場をもとに売却価格の目安を考える
    物件がいくらで売れそうか、価格の目安を立てます。周辺の戸建てがいくらで販売されているか、相場をチェックしましょう。
  2. 不動産会社に査定・仲介を依頼する
    物件の査定を不動産会社に依頼し、プロの目でチェックしてもらいましょう。複数社を比較するのも手です。業者を選定したら媒介契約を結び、売買の仲介を依頼します。
  3. 不動産を売り出し、購入希望者と交渉する
    査定価格や物件の周辺状況を踏まえて、価格を設定しましょう。購入希望者が現れたら、交渉スタート。互いの条件を明確にして、話を進めましょう。
  4. 売買契約を結び、不動産を引き渡す
    売買条件に合意したら、買い手と契約を結びましょう。物件価格の10~20%程度にあたる契約金を受け取れます。

売却にかかる費用

不動産を売却するにも、実は費用がかかるのです。何にどれぐらいの経費が発生するのか、まとめてみました。売却価格を把握するために、しっかりチェックしましょう。

仲介手数料

不動産の購入希望方との仲介・契約書の作成などを行なってくれる不動産業者に支払う手数料。売却契約が成立したら発生するので、成立しない場合は手数料の支払いはありません。

宅地建物取引業法において、仲介手数料の上限額が決められています。上限額を超える手数料を求める業者や、あたかも上限ギリギリの金額が一律の価格だと説明する業者には注意しましょう。

仲介手数料の上限額

取引額 仲介手数料(税抜)
200万円以下 取引額の5%以内
200万円~400万円以下 取引額の4%以内
400万円以上 取引額の3%以内

400万円以上の物件は、「売却価格×3%+6万円+消費税」で、手数料を算出できます。

(例)

  • 200万円の場合:200万×5%=10万+消費税(8%)⇒10万8,000円
  • 400万円の場合:400万×4%=16万+消費税(8%)⇒17万2,800円
  • 1,000万の場合:1,000万×3%=30万+消費税(8%)⇒38万8,000円

印紙税

不動産の売買契約書を結ぶ際に、契約書に印紙を添付します。売却価格に合わせて税額も変動しますので、忘れずに確認しましょう。

平成30年3月31日までは、印紙税の軽減が適用されます。

金額 印紙税(軽減された額)
100~500万円以下 1,000円
500~1000万円以下 5,000円
1,000~5,000万円以下 1万円
5,000~1億円以下 3万円

抵当権の抹消にかかる費用

売却物件にローンが残っている状態で担保として抵当権が設定されている場合、司法書士に抹消手続きを依頼する必要があります。登記免許税(不動産の個数)1件につき1,000円かかり、プラス司法書士への報酬を含めると約2万以下が相場の費用。物件を複数所有していたり、抵当権が複数ある場合は個数分費用が発生します。

境界設置・測量費用

売却時に敷地面積を測量したり、敷地の境界を明確にする必要がある場合は、それぞれ費用がかかります。土地の面積や状況、障害物の有無などによって費用に変動があるため、業者に問い合わせましょう。もちろん、測量せずにすむケースもありますので、売却費用の一例として覚えておけばOKです。

譲渡所得税・住民税

土地を売却すると、得た譲渡益に対し譲渡所得税として所得税と住民税がかかるのです。譲渡所得額を算出するには、譲渡額から「購入代金・仲介手数料・登記費用・税金」などの費用を引き、特別控除額をさらに引きます。ただし、さまざまな控除や特例があり、適用要件や計算式が複雑なので、不動産業者や税務署、または税理士に相談しましょう。

戸建ては売却が難しい!?

「転勤する」「住む人がいなくなった」「中古物件を売却して新しい物件を購入したい」など、戸建てを売却したい理由はさまざま。しかし「なかなか買い手が決まらない…」と悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。そこで、戸建ての売却が難しい理由をマンションと比較してみました。

マンションよりも売却にかかる期間が長い

不動産業者アットホーム(株)が発表した「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」によると、売り出してから売却されるまでの期間は以下の通りになります。

  • マンション:平均6ヶ月(平均居住年数:12年)
  • 戸建て:平均11ヵ月(平均居住年数:15年)

戸建ての場合、売却までにマンションより約5ヵ月かかっています。売却する理由の1位は「住みよい住宅へ引っ越したい」、2位は「立地が良い住宅へ引っ越したい」です。

首都圏の自宅売却をした方が対象なので、人の異動が多い都心や駅チカを好み、戸建てよりも引越しやすいマンション物件が購入されやすい傾向にあるようです。マンションよりも高めの価格である戸建ては、さらに売却までに期間がかかると言えます。

メンテナンスやリフォームなど検討事項が多い

マンションは管理会社が管理している物件が多く、メンテナンスの手間がありません。しかし戸建ての場合は自身で家のメンテナンスを行う必要があります。中古物件だと、キッチンや水回りなど耐久年数がたった場所のリフォームが必要な可能性も。防犯面でも、セキュリティ対策されたマンションと、自分で自宅のセキュリティ強化をするとなると、購入希望者から見れば物件+αの費用が発生してしまいます。

全体的に見ると、マンションが売れやすいのは都市部で、戸建ての需要が高いのは郊外・地方の傾向があります。そもそも都市部ではマンションの戸数自体が多いため、購入者が多いとも言えます。核家族化が進んで、夫婦だけや子どもと少人数の世帯が多いこともあり、ニーズに沿ったマンションが好まれる傾向に。

もちろん「一軒家に住みたい!」というニーズもあります。そういった方は郊外や地方に多く、車社会で駐車場付きまたはスペースの有無が重要な検討材料になるのだとか。戸建ては、ただ販売すれば売却できるわけではありません。最低限のメンテナンスやリフォームは行なったり、土地の権利書を用意するなど、購入者が気になるポイントをクリアして売り出せば売却までの期間を縮められると言えるでしょう。

こんな戸建ては買取がおすすめ

売却を希望する戸建て物件の中には、実は買取を依頼したほうが売却よりも高額で取引できるケースがあります。以下の戸建てをお持ちの方は、買取を検討してみましょう。

築年数が20年を超える

  • 建物が経年劣化し価値が下がる
  • 借入金利が上がるといった新築より条件が難しくなる
  • リフォームの有無で費用に差が出る

長年住み続けた家は、愛着があるもの。しかし年数が経てば経つほど、建物の経年劣化が進み価値はなくなってしまうと念頭におきましょう。新築物件と比較すると、ローンの条件や借入金利が上がるなど、どうしても売却条件が難しくなります。築年数が20年以上の物件を売却したくても、そもそも買い手を見つけること自体難しいと言えます。買い手の間口を広げるために、結局価格を下げるしかないなんてことも…。修繕が必要な状態であれば尚更です。「自分でリフォームして売ればいい」と考える方がいるかもしれませんが、売却価格と比較するとリフォーム代が高くなるケースもあります。まず建物の状態をきちんと把握し、売却か買取か判断しましょう。

敷地が広すぎる、または狭すぎる

  • 敷地が広いと維持管理費がかかる
  • 敷地が狭いと使用範囲も限定される
  • ニーズに即さなければ意味がない

「家は広いほうがいい」と考える方は多いですが、やはり限度があります。土地が広すぎると、価格が上がって維持費がかかってしまうのです。狭すぎると建築プランに制約が増えてしまうため、どちらもニーズが少なくなります。

狭い場合は費用が安くなるので買い手が見つかる場合もありますが、使い勝手が悪いと判断されれば結局安く売却するしかないケースも。高く売りたくても、ニーズがなければ買取のほうがお得と言えますね。

戸建ての買取を考えた場合、やはり業者選びは重要です。買取業者は、リフォーム実績があるところだと解体・リフォーム業者との繋がりがあり、お任せするだけで自分でリフォームする手間や新たに業者を選定する手間が省けます。地元の買取業者であれば、地域の状況をよく把握しているので、相談しやすく親身に対応してくれるところも。売却が難しい物件は、買取実績のある地元業者を選んだほうが得策と言えるでしょう。

再建築不可物件の場合

再建築不可物件とは

再建不可物件とは、文字通り建物を再建築できない物件のことを指します。できない理由は、建築基準法第43条「接道義務の原則」に違反するためです。

違反例

  • 建築基準法で定められた道路に満たさない通路に接している
    建設基準法で規定されている道路とは、道幅が原則4m以上の道路を指します。県道といった特定行政庁の規定道路も同様です。路地や通路に面している物件は、再建築不可の対象になります。
  • 敷地の間口が道路と2m以上接していない
    建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していない場合は、再建築不可物件扱いになります。道幅4m以上の道路に接していても、接する間口が2m未満だと建て替えができません。
  • お持ちの戸建てが再建築できるのか確認し、再建築不可物件にあたるなら間口を広げるなと改善が必要です。

再建築不可物件の相場

再建築不可物件だと、まったく売却できないわけではありません。周辺物件の相場と比較すると、6掛けから7掛けの価格で取引されると言われています。建物の状態・築年数・立地など、物件によって再建築不可になるさまざまな理由があります。道路に接する範囲を広げて改善できるケースがありますので、あくまで相場は目安と考えましょう。

物件の価値を下げる原因は、建築基準法にかかって再建できないだけではありません。例えば、日当たりや風通しが悪い・築年数が長くて耐震リフォーム費用がかかる・建物の基礎がボロボロで修繕が必要など、家自体に問題があるケースも。ほかにも、隣接する建物との境界線トラブル・私道トラブルを起こしそう・住宅ローン金利が高い・敷地で空いている部分が狭くて足場が組めないなども、物件の価値を下げてしまう原因となります。

購入を考える人の立場になって考えてみると、建物の状態が悪い物件よりも状態の良い物件を選びたいと思うはずです。

再建築不可物件の売却・買取に注意すること

再建築不可物件を売却・買取する際には、物件の価値を下げる原因を解消しておきましょう。

とくに気をつけてほしいポイントは、3つあります。

  • 隣接する建物とのトラブルを解決しておく
    再建築不可物件は、隣接する物件との境界線があいまいでトラブルを抱えているケースがあります。物件を今後利用する買い手としては、やはりトラブルのある物件は避けたいもの。敷地内の空地が狭く、建替え時に隣の敷地を借りる必要な場合も多いので、事前にトラブルを解決しておきましょう。
  • リフォームや修繕歴は残しておく
    外壁・屋根・内装など、修繕した記録や明細は残しておきましょう。シロアリ駆除の記録や交換した設備の説明書も残しておくといいですね。買い手は建物の状態を把握していません。設備記録やリフォーム修繕歴があると、買い手は物件を選ぶ際に安心できるといえますね。
  • 更地にしない
    建物がボロボロの状態だからといって解体してしまうと、物件は無価値になってしまいます。買い手がつかないばかりか無償でも引き取りを断られてしまうケースも。建物があればリフォームやリノベーションができるので、更地にする前に売却を考えましょう。

再建築不可物件の売却・買取は不動産屋に任せるのがベスト

再建築不可物件は、ほかの物件に比べると価値が下がる分、売却自体に時間がかかる傾向にあるので、早めに専門業者に売却・買取り依頼することをおすすめします。

「実家が遠方にあって管理が難しい」「親が老人フォームに入居することになって住む人がいなくなった」など、物件が抱える悩みはさまざまです。建物の維持管理するだけでも費用はかかってしまいますし、固定資産税も毎年支払う必要があります。再建築不可物件だからこそ、プロの不動産業者に任せて問題を解決しましょう。

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