不動産売却ガイド大阪編

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不動産売買の事例集@大阪

大阪の不動産売却状況を調査

大阪

大阪エリアで不動産の売却を考えているなら、ぜひ知っておきたいのがそのエリアの不動産売却状況です。実際にどれくらいの価格で販売されているのか、事例をもとに相場価格をピックアップしてみました。

関西近郊で人気が高いのは、大阪市や堺市。この辺りは不動産売買も盛んな地域であり、人口の流入も多いエリアでもあります。そこで、大阪周辺で不動産の売却を考えているならば、まず参考にすべきはこのエリアの市場相場でしょう。

こういった売り出しの市場相場を研究すると、おのずと市場の動きや相場に影響している条件などが見えてくることがあります。そこから、自分の不動産売却のヒントがつかめることは十分に想定できますね。

大阪市周辺エリアの不動産売却の相場価格

大阪市、堺市、その他の地域の不動産種別ごとの2018年9月の相場を紹介します。

大阪市

  • マンション…平均価格1,700万円/相場価格:坪当たり128.9万円(39.0万円/㎡)/平均築年数16.8 年/平均面積55.0 ㎡
  • 戸建て…平均価格2,900万円/相場価格:坪当たり69.8万円(21.1万円/㎡) /平均築年数26.8 年/平均面積80.0 ㎡
  • 土地…2,800万円/相場価格:坪当たり69.4万円(21.0万円/㎡)/平均面積125.0㎡

堺市

  • マンション…平均価格1400万円/相場価格:坪当たり71.7万円(21.7万円/㎡)/平均築年数19.8 年/平均面積65.0 ㎡
  • 戸建て…平均価格2100万円/相場価格:坪当たり56.2万円(17.0万円/㎡)/平均築年数27.8 年/平均面積105.0 ㎡
  • 土地…平均価格2000万円/相場価格:坪当たり39.0万円(11.8万円/㎡)/平均面積162.5㎡

その他の地域

  • マンション…相場価格:坪当たり37.4~96.5万円(11.3~29.2万円/㎡)
  • 戸建て…相場価格:坪当たり46.3~103.5万円(14.0~31.3万円/㎡)
  • 土地…相場価格:坪当たり19.5~68.1万円(5.9~20.6万円/㎡)

マンションの売却相場

 

マンション売買で人気の間取りは2LDK~3LDK

シンプルに考えて、面積や部屋数が多い方がマンションの価格は高くなると思われるかもしれません。確かに、面積が広ければその分価格が高くなる傾向にありますが、広さと価格は必ずしも比例しません。

なぜなら、不動産は人気の高い間取り、つまり需要が高ければ高いほど価格が高くなっていくからです。昨今の日本では核家族化が進んでいるうえ、夫婦だけの二人暮らしや高齢者の一人暮らしも増えてきています。そういった家族構成から考えて、あまり部屋数が多くても使いきれませんし、掃除が面倒だったり逆に使い勝手が悪いということにもつながります。

たとえば、2人~3人で暮らす場合、狭い個室がたくさんあるマンションよりも、個室の数は2つか3つ、それに使いやすいキッチンとダイニング、広めのリビングがあるほうが生活しやすいでしょう。

そのため、地域差はありますがマンションで人気の間取り、つまり価格が高めの間取りは2LDK~3LDKに集中しています。

間取りの人気は地域によっても差がある

間取りとしては、2LDK~3LDKの人気が高くなっていますが、もちろん建築年数の新しさや設備が整っているかどうか、リフォーム済みかどうかなども関係してきます。

大阪でも2LDK~3LDKの人気が高いですが、地域によっては1LDKがもっとも高くなることもあります。そして、枚方市・高槻市・豊中市は、どの間取りよりも2LDKのマンションがもっとも高くなっていますので、もしこれらの地域で2LDKのマンションをお持ちの方は今が売却するチャンスかもしれません。

マンション売却にかかる費用も計算しておく

もしマンションが希望の価格で売れたとしても、それにまつわる諸費用がかかることも忘れてはいけません。

その中でももっとも大きな金額が、仲介してくれた不動産会社に支払う仲介手数料です。これは、売却した不動産の価格によって変動しますが、売却によって得た代金から支払うことができるので、ほかに現金を用意する必要はないでしょう。

ただ、売却金額のすべてが手元に残るわけではないということでもありますので注意してください。

そのほかに、収入印紙代や書類の手続きを依頼する司法書士に支払う報酬などが発生します。その金額自体は数万円程度ですが、司法書士の事務所などによっても変動しますので、事前に確認しておきましょう。

一戸建ての売却相場

 

一戸建ての売買では4LDK以上が高額になる

マンションの売買と同じように、一軒家も人気の間取りによって売却価格が変動しています。ただ、マンションと違うのは、一軒家は一人暮らし用のワンルームや1DKなどの間取りはほとんどなく、いわゆるファミリー向けの部屋数が多めの間取りになります。

やはりその場合でも家族構成は変わりませんので、あまり部屋数が多くて広すぎる物件は敬遠される傾向にあります。そして、マンションと大きく異なるのは、一軒家は土地の価格も含まれるので、面積が広いとその分高額になるという点があります。

そのため、一軒家の売却価格は面積の広い4LDK以上がもっとも高額になっています。

一軒家でも人気の間取りは2LDK~3LDK

土地代も含めると高額になる一軒家の売買ですが、やはり人気の間取りは核家族に使い勝手の良い2LDK~3LDKに集中しているようです。

大阪の中でも、高槻市や茨木市などでは2LDKの価格がもっとも高くなっています。
あまり広すぎると価格が高くなってしまい、余計に買手が付きにくくなってしまうので、一軒家でも2LDKくらいの手ごろなサイズが需要が高くて売却しやすい傾向にあります。

一軒家の売却にかかる費用を把握しておく

一軒家の売却時にも、マンションと同じように仲介手数料や印紙代などがかかります。
さらに一軒家の場合には、敷地面積を測量したり、敷地の境界を明確にしておく必要が出てくると、そういった作業にかかる手数料などが発生します。

ほかにも、一軒家の場合は再建築不可の物件があったり、維持費もかかりやすくなるため、マンションの売却に比べて買手が決まるまでに時間がかかる傾向にあります。
一概に物件の価値だけで売却価格を決められないので、不動産会社に相談しながら売却価格を決めていくようにしましょう。

土地の売却相場

 

土地の価値は住宅とは異なる

不動産の中でも、マンションや一軒家などの建物がない土地だけを売却する場合は、その価値が異なってきます。土地は基本的に建物のような経年劣化がないので、先祖代々所有しているような歴史のある土地でも高い価値が付くこともあります。
ただ、広さや形状以外にも、どの地域にあるのかといったことや駅から近くの場所であることなど利便性の高さによっても大きく変動します。

建物がない状態の土地は、購入してからの用途もさまざまですので、住居やマンションを建てるなら買い物や通学に便利なこと、商用ビルを建てるなら人通りが多く幅広の道路に面していることなどが求められます。

そういった条件などによって価格は決まってきますので、面積が広い土地に高値が付くのはもちろんですが、面積が狭くても需要が高い土地ならば高額になることもあります。

たとえば、同じ100㎡の面積でも、大阪市なら1億以上の値が付くこともあれば、ほかの市内では高くても3000万円程度におさまるので、地域によって3倍以上の差が出てくるということです。

手ごろな住居用に80㎡程度の土地が人気

一般的な30坪程度の一軒家を建てる場合には、80㎡くらいの土地があるとちょうどいいでしょう。需要が高いので、土地を売却する際にも買手がつきやすいということが言えます。

また、地域や利便性などによって価格が異なるのはもちろんですが、80㎡ほどでしたらそこまで大きな差がなく、購入する際の選択肢も広がります。

たとえば、大阪市で80㎡以下の土地を売却する場合、高くても2700万円くらいまでが相場となり、茨木市や吹田市とそれほど変わりません。逆に摂津市や守口市などは、最高価格が同じくらいでも最低価格が1000万円近く、大阪市よりも高額になる場合もあります。

あまり広くない土地をお持ちで、都市部ではないから安くなってしまうかもと諦める前に、まずは査定をしてもらい、どのくらいの価値があるのか確認してみるといいでしょう。

土地の売却にかかる費用も押さえておく

土地の売却も、マンションや一軒家などと同様に、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

そのほかに、印紙代や抵当権抹消登記の免許税なども発生します。土地だけを所有している場合、建物と違って使い道がなく持て余している人も多いのではないでしょうか。

不動産は所有しているだけでも固定資産税がかかってくるので、将来運用する予定がなければ、早めに査定をして売却の準備を始めることをおすすめします。

相続物件の売却

 

相続物件にはリスクが伴う?

親や祖先から受け継ぐ不動産。とてもありがたい財産ではありますが、相続した物件は意外なところにデメリットやリスクが潜んでいます。もっとも大きな点が、相続した人がその不動産を有効に活かせない可能性です。

実家から自立して都会で生活している場合、故郷の土地や家を引き継いでも移り住むことができず、離れていることで管理もままなくなり、空き家となったり放置してしまうことも多いのです。

そうすると、当然固定資産税を支払うデメリットだけが残ってしまいますし、空き家を放置することによって犯罪や災害のリスクも発生します。

仮に賃貸に出したとしても、借り手がつかなかったり家賃を下げられて利益が出ない可能性もあります。そうしているうちに、住宅の場合はどんどん経年劣化が進んで、資産としての価値も年々下がってしまうのです。

活用できない相続物件は早めに手放した方がいいかも

親から相続する不動産は、かつて自分が暮らしていた実家であることも多いので、思い入れも多くてなかなか手放せないという人もいらっしゃるでしょう。しかし、自分で住んだり貸すこともできずに放置となってしまうのならば、思い切って売却することをおすすめします。

特に、空き家の増加は社会的な問題になりつつあるので、売却して物件を活かしてあげ、それによって得た金額で今後の生活を豊かにすることを検討してみるのはいかがでしょうか。

相続物件の維持費と売却にかかる費用を比較する

相続物件を売却する場合にも、不動産会社に仲介してもらった場合は手数料が発生しますし、印紙代などこまごまとした費用がかかってきます。

しかし、仲介手数料には上限が定められていますので、そこまで高額にはなりません。 それよりも、毎年支払う固定資産税や管理にかかる費用などの維持費のほうが家計を圧迫してしまうのではないでしょうか。一度、売却にかかる費用と維持にかかる費用を比較して、検討してみてください。

相場価格は検索可能

不動産の情報は、国土交通大臣が指定した不動産流通機構(レインズ)を通じて全国の不動産業者に提供されています。

レインズは全国に東日本、中部圏、近畿圏、西日本があり、ぞれぞれの地域の情報交換などを行っています。レインズの情報は、宅地建物取引業の免許をもつ不動産会社が守秘義務を前提として公開されているため、一般の消費者は見ることができません。

ただし、消費者が不動産の相場を調べる際に、その情報を公開しているサイトもあります。不動産取引情報提供サイト(RMI)のサイトを見れば、実際の売買の価格などを閲覧できます。

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