不動産売却ガイド大阪編

大阪で不動産売却を検討するすべての人に

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売るときにかかる税金と増税時の対応方法

不動産の売却にかかる税金

不動産を売却する際には、いろいろな経費が必要になりますが、その中でも知っておかなければいけないものが仲介手数料と税金。

売却時にかかる税金には、どんなものがあるのか説明しましょう。税金のことを知らなかったために、売却してから大変な目に合った、という話は現実に起こりうることなのです。

不動産を売却して利益を得ると、課せられる税金は2つあります。

  • 所得税
  • 住民税

この2つをしっかり押さえておくことが大切です。税金の話はとてもわかりづらく、さらには毎年税率の変動があることから、具体的な説明も難しくなりますのでポイントを押さえてお話ししましょう。

所得税と住民税

所得税は、不動産を譲渡した際に得た利益(譲渡所得)に対する税で、事業所得や給与所得とは別に計算されるため分離課税とよばれます。

●譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)
※取得費からは減価償却分を差し引きます。

売却した不動産が居住用であれば、譲渡所得から3000万円の特別控除を受けられます。したがって…

●課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除3000万円
となり、これによって算出された所得に所得税がかかることになります。また、譲渡価格が3000万円以下ならば課税対象にはなりません。

また、住民税や所得税は、売却する不動産を何年所有していたかによって異なることを覚えておきましょう。

  • 長期譲渡所得…所有期間5年以上
  • 短期譲渡所得…所有期間5年以下

この時の所有期間は、売却した年の1月1日現在の経過年数で決められます。それぞれの所有期間に対する住民税や所得税の割合を紹介しますね。

  • 長期…20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)
  • 短期…39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)

こうしてみると、長期の方が税率は少なくなりますが、算出する際に所有期間を間違えないように気を付けてください。

実際の売却には、不動産の種類や条件が大きく影響します。そのためいろいろな特例措置が設けられていますので紹介しておきます。

  • 所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産を売却した場合の買い替えの特例
  • マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

増税の対応策を確認

10%への増税を間近に控えています。不動産売却にはどう影響するでしょうか。不動産を個人同士で売買する場合、土地や建物の売却費用にかかる消費税は非課税となります。

ただし、忘れてはいけないのが仲介手数料。仲介手数料には消費税がかかるので気を付けましょう。

また、新築物件の売買や住宅ローンの手数料にも消費税は課せられます。

  • 課税対象…仲介手数料、住宅ローン手数料、登記費用の登録免許税以外の費用
  • 非課税…土地、建物、収入印紙、火災保険、固定資産税などの精算金
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