不動産売却ガイド大阪編

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売るときにかかる税金と増税時の対応方法

不動産の売却にかかる税金

税金の計算

不動産を売却する際には、いろいろな経費が必要になりますが、その中でも知っておかなければいけないものが仲介手数料と税金。

売却時にかかる税金には、どんなものがあるのか説明しましょう。税金のことを知らなかったために、売却してから大変な目に合った、という話は現実に起こりうることなのです。

不動産を売却して利益を得ると、課せられる税金は2つあります。

  • 所得税
  • 住民税

この2つをしっかり押さえておくことが大切です。税金の話はとてもわかりづらく、さらには毎年税率の変動があることから、具体的な説明も難しくなりますのでポイントを押さえてお話ししましょう。

所得税と住民税

所得税は、不動産を譲渡した際に得た利益(譲渡所得)に対する税で、事業所得や給与所得とは別に計算されるため分離課税とよばれます。

●譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)
※取得費からは減価償却分を差し引きます。

売却した不動産が居住用であれば、譲渡所得から3000万円の特別控除を受けられます。したがって…

●課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除3000万円
となり、これによって算出された所得に所得税がかかることになります。また、譲渡価格が3000万円以下ならば課税対象にはなりません。

また、住民税や所得税は、売却する不動産を何年所有していたかによって異なることを覚えておきましょう。

  • 長期譲渡所得…所有期間5年以上
  • 短期譲渡所得…所有期間5年以下

この時の所有期間は、売却した年の1月1日現在の経過年数で決められます。それぞれの所有期間に対する住民税や所得税の割合を紹介しますね。

  • 長期…20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)
  • 短期…39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)

こうしてみると、長期の方が税率は少なくなりますが、算出する際に所有期間を間違えないように気を付けてください。

実際の売却には、不動産の種類や条件が大きく影響します。そのためいろいろな特例措置が設けられていますので紹介しておきます。

  • 所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産を売却した場合の買い替えの特例
  • マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

増税の対応策を確認

10%への増税を間近に控えています。不動産売却にはどう影響するでしょうか。不動産を個人同士で売買する場合、土地や建物の売却費用にかかる消費税は非課税となります。

ただし、忘れてはいけないのが仲介手数料。仲介手数料には消費税がかかるので気を付けましょう。

また、新築物件の売買や住宅ローンの手数料にも消費税は課せられます。

  • 課税対象…仲介手数料、住宅ローン手数料、登記費用の登録免許税以外の費用
  • 非課税…土地、建物、収入印紙、火災保険、固定資産税などの精算金

不動産売却に関係する税金を減らすには

不動産売却でかかる税金は「課税譲渡所得金額」で、売却を行った際の利益、譲渡所得にかかる税金です。この税金の金額自体を減らすことはできません。しかし、条件によっては「特別控除」「軽減税率の特例」「買い換えの特例」が適用され、家計全体の税金の負担が減る場合もあります。

最高3,000万円の特別控除が受けられる特例

そこでの生活の実態のある物件、マイホームを売却した際、一定の条件を満たすことができれば、物件の所有期間に関わらず、最高で3,000万円の特別控除を受けることができます。

詳しい条件、手続きの方法は、以下の国税庁のホームページをご覧ください。

>>『No.3302 マイホームを売ったときの特例』国税庁

所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

所有期間が10年以上の不動産の場合、上記の「3,000万円の特別控除の特例」と併用して、一定の条件に当てはまれば、軽減税率の特例も受けることができます。

軽減税率とは、税額を通常の場合よりも低い税率で計算するものです。

詳しい条件、手続きの方法は、以下の国税庁のホームページをご覧ください。

>>『No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例』国税庁

買い換えの特例で税金の繰り延べが可能

そこでの生活の実態のある物件、マイホームを、平成29年12月31日までに売却し、その代わりに新たなマイホームに買い換えを行った際、一定の条件に当てはまる場合、譲渡益にかかる税金を繰り延べすることが可能になります。ただし、非課税になるわけではないので、注意が必要です。

詳しい条件、手続きの方法は、以下の国税庁のホームページをご覧ください。

>>『No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例』国税庁

不動産売却=節税にはならない

「3,000万円の特別控除の特例」「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」の条件に当てはまり、これらが適用された場合は、不動産売却自体に節税の効果があると言うこともできます。

ただ、「3,000万円の特別控除の特例」の場合、譲渡所得(=売却代金)からの特別控除ですので、そもそも売却しなければそのような税金はかからないので、厳密には節税といえないかもしれません。

「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」に関しても、長期譲渡所得の税額が通常より安い税率で計算されるため、不動産売却=節税とはいえないでしょう。

ただし、支払う税金の金額を低く抑えられることには違いないので、条件が当てはまる場合は、必ず確定申告を行うことをおすすめします。

確定申告の注意点

上記の特別控除や軽減税率などが適用されるようにするには、確定申告を行う必要があります。

確定申告の際は、まずその時期に注意しましょう。2018年(平成30年)の確定申告期間の場合、その時期は、2018年2月16日(金)〜3月15日(木)です。

方法には、管轄の税務署に直接確定申告書を提出する、郵便で送る、e-Tax(イータックス)で確定申告をする、の3つがあります。

最も便利なのは、e-Tax(イータックス)ですが、OSのバージョンが古すぎる場合、申告できないこともありますし、カードリーダーが必要です。

ぎりぎりにならないよう前もって準備し、確実に申告するようにしましょう。

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