不動産売却ガイド大阪編

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諸経費も積み重なれば大きくなる

不動産売却には意外な諸費用がかかる

不動産売却は、単純に売り買いのお金だけが動くわけではありません。売却に伴って発生するさまざまな費用について具体的に解説します。

不動産売却をするとき、まず頭に浮かぶのは残った住宅ローンをきれいになくすことでしょう。ローンを残してまで売却はしたくないというのが本音ですが、そう簡単な計算では済まないのが現実だということを知っておく必要があります。

そして、一般的に費用として知られているのは「仲介手数料」です。知識のない人が売却をする場合、仲介手数料と住宅ローンのことはきちんと考えます。ところがいざ売ってみたら、もっといろんな費用を支払わなければならず、気付いてみたら赤字になってしまった…というケースもあるのです。

不動産売却に伴うさまざまな経費

不動産を売却する際に必要な経費をあげてみます。

印紙税…売買契約書に貼る収入印紙代

印紙税とは、不動産や土地の譲渡契約書など、商取引に使用される文書に課される税金のことです。収入印紙を購入し、これらの文書に貼っておくことで印紙税を納付したことになります。
収入印紙は、郵便局やコンビニや法務局にある「印紙捌き所」で購入可能です。購入金額は、その取引の契約金額などによって異なります。内訳は以下の通りです。

100万~500万円以下/2000円
500万~1000万円以下/10000円
10000万~50000万円/15000円
5000万~1億円以下/45000円
1億~5億円以下/80000円
金額の記載のないもの/200円

収入印紙には消印を押さなくてはいけませんので、注意しましょう。
さらに詳しい印紙税の納付方法については、以下の国税庁のホームページをご覧ください。
『No.7129 印紙税の納付方法』国税庁

抵当権抹消登記費用

住宅ローンなどを組んでお金を借りる際は、もしも返済ができなくなった場合に備えて家や土地を担保にします。抵当権は、そのときに銀行などの債務者が担保となる不動産を競売にかけ、お金を取り戻すことができる権利のことです。不動産を売却する際には抵当権を外す必要があるため、住宅ローンをその時点で完済する必要がでてきます。
つまり「抵当権抹消」を行うことになり、その作業が「抵当権抹消登記」です。
抵当権抹消登記を行う際は、以下のような費用がかかります。

不動産1個につき/1000円(土地建物の場合2000円)

司法書士費用/約1万円

抵当権抹消登記では、ほとんどの場合、司法書士に手続きを依頼することになります。司法書士への報酬は、5,000~10,000円が相場です。

ちなみに抵当権抹消登記は、自分で行うことも可能です。その場合でも、

  • 登録免許税
  • 事前調査費用
  • 事後謄本の取得費用

はかかるので、全部で4,000円ほどの費用は必要になるでしょう。

住宅ローン残債分の返済

当然ながら、抵当権抹消登記を行う際、住宅ローンが残っている場合は全て返済する必要があります。そのときには残った住宅ローンだけではなく、銀行へ支払う事務手数料も発生します。事務手数料は、金融機関によっては条件次第で無料になっていることも多いです。

事務手数料…住宅ローンなどの繰り上げ返済手数料

金融機関で異なる(3240~5400円が一般的。ただし固定期間選択型では3~5万円程度)

所得税

不動産を売却した際の所得税に関しては、長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって適用される税率が異なります。具体的には、所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得に区別されます。
長期譲渡所得の場合、所得税は15%、短期譲渡所得の場合は30%です。
さらに詳しい内容については、以下の国税庁のホームページをご覧ください。
『土地や建物を売ったとき』国税庁

住民税

住民税に関しても、長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって税率が異なります。長期譲渡所得なら5%、短期譲渡所得なら9%です。
課税譲渡所得に対してかかる税金(譲渡金額が3000万円以下なら非課税)

仲介手数料

仲介手数料とは、売却の際、仲介してくれる不動産会社に支払う手数料のことです。仲介手数料は一般的に「物件価格の3%+6万円+消費税」と言われ、そのように説明する不動産会社も多いでしょう。
ただし、実際は上記の金額の範囲内であればいくらでも良いのです。そのため場合によっては、値下げも交渉可能といえます。
仲介手数料=売却価格×3%+6万円+消費税

どれくらい諸費用がかかるか事例で知る

購入:7年前
購入価格:2550万円
住宅ローン残高:1550万円
売却価格/1610万円

  • 印紙税/1万5000円
  • 抵当権抹消登記費用/1万2000円
  • 住宅ローン返済分/1550万円
  • 事務手数料/5400円
  • 所得税、住民税/0円
  • 仲介手数料
    1550万円×3%+6万円=52万5000円
    52万5000円×8%=4万2000円
    52万5000円+4万2000円=56万7000円
  • 経費合計 1609万9400円

1610万円-1609万9400円=600円

なんとたった600円の利益しかありません。もし売却価格が1600万円だったら、99400円の赤字ということになります。このように経費は積もれば大きくなってしまうことを、しっかり頭に置いて売却価格を検討することが大切なのです。

不動産売却にかかる経費節約術

不動産売却にかかる経費を節約するポイントとして、まず「抵当権抹消登記」の費用が挙げられます。こちらを司法書士に依頼せずに自力で行うと、5,000円~10,000円の節約になります。ただ自分でやると手間はかかるため、その労力と料金が見合っているかどうか考えるべきでしょう。

それから、不動産会社に支払う仲介手数料は動かしやすい金額といえます。不動産会社は当然のように「物件価格の3%+6万円+消費税」を前提にしてくる場合が多いのですが、不動産会社によってはあらかじめもっと安い金額にしていることもありますので、交渉の余地はあります。

こうしたポイントをおさえて、より経費を節約して不動産を売却しましょう。

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