不動産売却ガイド大阪編

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売り手と買い手で成り立つ仲介手数料の仕組み

不動産売却における仲介手数料の基礎知識

仲介手数料の仕組みや計算方法を、事例を交えてわかりやすく解説します。また、手数料に関する悪徳な手法があることもお話ししましょう。まずは、仲介手数料にはいくつかの決まり事や注意点があります。このポイントを押さえておきます。

  • 法律で上限が定められている
  • 契約後に発生する
  • 支払いの仕方を決定する

それ以外の費用として、次のような条件が揃った場合には例外的に別途請求できるとされています。

  • 依頼者の依頼で発生した費用
  • 通常の業務では起こりえない費用
  • 実費

仲介手数料の算定方法

仲介手数料の算定の方法を解説します。まず、上限の規定は次の通りとなります。

  • 200万円以下の取引部分…取引額の5%以内
  • 200~400万円以下の取引部分…取引額の4%以内
  • 400万円を超える取引部分…取引額の3%以内
    ※ただし別途消費税が必要になります。

例)5000万円で不動産を売却した場合

  • 200万円以下の部分に対して…200万円×5.25%=10.5万円
  • 200~400万円以下の部分に対して…200万円×4.20%=8.4万円
  • 400万円を超える部分に対して…4600万円×3.15=144.9万円
  • 10.5万円+8.4万円+144.9万円=163.8万円が仲介手数料上限になります。

また簡易計算法として次の方法もあります。

  • 売値価格×3.15%+6.3万円

こうしてみると、意外に高くつくことがわかりますね。実際の仲介手数料は上限以内で業者が決定します。その差の部分が交渉値引きの余地部分となりますので、手数料については業者としっかり話し合いましょう。

仲介手数料の注意点

業者によっては安いことをアピールしているところもありますが、広告や案内にかかる交通費などのサービスが受けられないことがあります。

また、意外に知られていない慣習として「両手仲介」があります。売主と買主の双方から手数料を取るやり方で、区別して「片手仲介」と呼ばれる方法もあります。

実例を基に解説しましょう。

片手仲介

例)5000万円の物件の売却の場合(仲介手数料上限約156万円)

売主→(156万円)→A不動産⇒(紹介)⇒B不動産←(156万円)←買主

両手仲介

売主→(156万円)→A不動産←(156万円)←買主

片手仲介では、A不動産とB不動産がそれぞれ156万円受け取るのに対して、両手仲介ではA不動産が312万円を受け取るということになります。そのため、意図的に他の業者への斡旋を控えたり販売活動をしないなどのケースや、早く自社直販で売りたいがあまり、売値を下げようとするなどの行為が起こってしまう可能性があります。

こういった不安がないのが、不動産業者との直接買取でしょう。これなら不正な販売を防ぎ適正価格で売却できるだけでなく、不動産業者から売主へ手数料が支払われることになり、結果的により高い収入となることもあるのです。

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