不動産売却ガイド大阪編

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誰も教えてくれない不動産を売るときのお金・費用のこと

不動産を売るための費用をリサーチ

家を売ろう!マンションを売ろう!そう思い立つと少しでも早く売りたいと思うものです。

「こんなに住みやすい場所だからすぐに売れるはず」

「マンションを売ればローンもなくなるし利益だってかなり出るはず」

…そう思っている人は意外に多いものです。

ですが、実際に不動産売却の手続きをしてみると、予想以上に時間がかかったり、思ったような価格で売れないこともあるものです。

何より驚くのは「そんなにいろんな支払いがあるの!?」ということ。

不動産の売却には、実はさまざまな費用が発生するのです。

そこで、このカテゴリでは不動産売却にかかるお金についての情報をまとめています。

売り手と買い手で成り立つ仲介手数料の仕組み

ここでは、不動産売却を依頼する不動産会社などに支払う仲介手数料についてわかりやすく解説しましょう。仲介手数料の算定方法なども掲載していますので、今売却を検討している人はどれくらい不動産会社に支払わなければいけないのか概算で算出してみるといいでしょう。

仲介手数料は必要経費

手数料というと、できるだけ払いたくないというイメージも大きいかもしれませんが、個人で不動産売買をするのは困難で買手を探すことすらできません。売りたい人と買いたい人をつないでもらうためには、宣伝費や人件費を支払うことなく進めることはできません。仲介手数料は希望の価格で売却するためにも必要な経費だと理解するようにしましょう。

アドバイスや相談料も含まれる

不動産の売買は人生にそうあるイベントではないので、どうすれば売れるのか、売るためには何が必要なのか、知識や経験のない人がほとんどです。不動産会社を介することによって、手続きの進め方も相談できますし、高く売るためのコツなどもアドバイスしてもらえますので、さまざまな業務がすべて込められていると思えばそれほど高い出費とは思えなくなるのではないでしょうか。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料は売却金額の3%~5%程度の上限が決められていますので、あまりに高額になることはありません。また、仲介手数料はいわゆる成功報酬であり、物件が売れて初めて発生するものです。支払方法についても売買契約後になるので、手数料を支払ったのに物件が売れないという心配もありません。

悪徳不動産会社には要注意!

ただ、あまりに安い手数料で仲介を行う不動産会社は、サービスが悪いこともあります。また、悪徳な業者によって早く売却するために、売却価格を下げられてしまう危険性もありますので、不動産会社選びは慎重に行うようにしましょう。

売るときにかかる税金と増税時の対応方法

税金の話はなかなか難しく素人にはわかりにくいものです。でも不動産売却にも当然ですが税金がかかります。具体的には、所得税や住民税が挙げられます。それらの計算方法を知り、自身の物件状況に当てはめることで、支払う税金の額が割り出せます。さらに、今後予想される消費税10%について、その対応策も練らなくてはいけません。増税にかんすることとしては、仲介手数料に消費税がかかってきます。

消費税が増税されると物件が売れにくくなる

消費税は購入するものの価格に対してかかる税金なので、高額になることの多い不動産物件は、消費増税前に購入を検討する人が急増します。売る側としてはあまり影響がないように感じるかもしれませんが、増税後しばらくは大きな買い物をしない人が増えるので、不動産を売却したくてもなかなか買手が付かないという事態に陥ってしまいます。

不動産を売却したいのでしたら、やはり消費増税前に契約まで進めたいところです。
また、売却する側にとっても、売却費用である仲介手数料に消費税がかかってきますので、増税前に売却することが望ましいですね。
一度、消費税が10%に増税された場合、売却金額がどのくらいになるか想定してみて、購入する人の立場になってみるとその差がわかりやすいでしょう。

売却後に発生する所得税を把握しておく

そして、物件を高値で売却できた場合に問題になるのが所得税です。
さまざまな減税措置や条件によっても異なりますが、不動産を売却した際に利益があるとそこに税金がかかってきます。

所得税は前年の所得から算出されますので、不動産を売却した翌年に思いがけず大きな金額を請求されて驚かれる人もいます。あらかじめどれくらいの税金を支払う必要があるのかも計算しておいて、支払う金額を用意しておいたほうがいいでしょう。

諸経費も積み重なれば大きくなる

不動産売却にかかるお金は仲介手数料や税だけではありません。他にも細かい費用がいくつも必要になってきます。収入印紙にかかる印紙税は、売買価格によって異なってきますし、金融機関によって事務手数料も変わってきます。とある不動産売却の事例を交え、どの程度の諸経費がかかるか計算をしてみましたので、ぜひ確認してみてください。

印紙代だけで数万円かかることも

印紙代というとあまり高額にならない場合も多いですが、やはり不動産売買においては、売却金額に応じて高額になっていきます。
たとえば、売却金額が500万円以下なら印紙代は2000円ですが、500万円以上になると印紙代も1万円かかります。

その後も売却金額が高額になると印紙代もかさんでいき、1億円以上の物件だと印紙代だけで8万円にものぼってしまいます。

司法書士の報酬は事務所によって異なる

不動産売買にまつわる書類作成を司法書士に依頼する場合、ある程度の相場は決まっていますが、依頼する事務所ごとによって異なる報酬を支払う必要があります。

たとえば、物件のローン返済がまだ終わっていない場合、抵当抹消登記をしなくてはならないのですが、それには登録免許税1000円に加え、司法書士による書類作成の報酬が1万円程度かかります。ほかにも書類作成を依頼する場合は、数万円程度の報酬が発生すると考えておいていいでしょう。

住宅ローンが終わっていない場合は特に注意が必要

上記にもあるように、ローン返済が終わっていない場合は抵当抹消登記に費用がかかりますし、残っているローンを繰り上げ返済するためにも手数料が発生します。

ローンの種類などにもよりますが、数千円~数万円かかりますので、意外な痛手となるかもしれません。

諸費用を支払った結果赤字になることも?

不動産の売買は、やり取りする金額が大きいため、諸費用の数千円や数万円はあまり気に留めないかもしれません。

しかし、仲介手数料に加えてこういったこまごまとした金額をすべて支払い、ローンの残りを返済すると、売却によって得られた利益はほんのわずか、もしくは売却金額によっては赤字になってしまう可能性もあるのです。

もし、現在住んでいる住宅を売却するのなら、新居の準備や引っ越しなどでさらにお金が必要になりますので、売却金額はそういった諸費用のことも考慮して慎重に検討してください。

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